青岛买二手房纠纷 商品房纠纷

房地产纠纷有哪些解决办法
1、凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向提起民事诉讼。
2、拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向起诉。
3、单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
4、单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。
5因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。
6、因建筑引起的房产纠纷，以及因建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向起诉。
逾期型交房纠纷
是指在双方约定的交房期限届满，开发商却因为自身的风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。如果开发商已经逾期交房了，是否就一定承担违约责任呢？对此，开发商风险防控的重点：一是合理的安排；二是严格的施工进度；三是巧妙的合同条款设计。在合同条款设计上，一方面可以根据项目的整体开发计划和施工进度，分别制定不同区域的不同交房期限，避免项目内所有商品房的交房期限“一刀切”，将逾期交房违约责任的风险尽可能的予以分散化解。同时对于交房期限的选择，应当在综合考虑公司自身的安排与项目的施工进度计划以及相关可变因素的前提下，尽可能合理留出相对宽裕的时间，以确保在交房期限来临前确能完成项目内所有的施工，包括绿化、景观、现场清理等，同时应尽可能确保在交房来临之前，项目能够竣工验收合格，并取得《商品房交付使用通知书》。另一方面可以制定一些免责事由的条款，除地震、等这些不可抗力原因外，还可以另行约定其他的免责事由，如施工中遇到异常困难及重大技术问题时，开发商可以据实予以延期且*承担违约责任等类似条款。此时，如果出现了逾期交付的情形，开发商就可以以书面形式履行及时告知义务，而不用承担逾期交房的违约责任。如果没有对逾期交房的违约金作出明确约定的，就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。

一方擅自出卖共有房屋的法律规定
一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,应当依照《人 民关于适用<*共和国民事诉讼法>的解释》*七十三条的规定通知另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也 以申请追加另一方作为共同被告参加诉讼。
买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。
但有以下情形的,可 以判决合同继续履行:
  (一)另一方追认买卖合同的;
  (二)买受人举证另一方知道而未表示反对的;
  (三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,另一方未在合理期间提出异议的;
  (四)有其他情形,可以认定买受人属于《关于适用<*共和国法>若干问题的解释(一)》*十 七条规定的“有理由相信其为双方共同意思表示的”。
   一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得 的规定审查。
合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人 民可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。

房地产广告中不得虚假陈述
1、须如实表述房地产的项目位置。对于房地产来说，的特点是区位，*二是区位，*三还是区位。因此，房地产的卖点，就是距离某些标志性位置的描述，就成为重中之重，也成为法律、法规约束的重中之重。
2、须如实表述房地产的价格。对于房地产的价格，房地产公司之间竞争白热化，如果在房地产广告中，对房地产价格的描述不当，将对房地产公司造成巨大的法律风险。
　　一般的房地产公司在发布带有价格的房地产广告时，均会在价格的后面用或大或小的字体表明“起”字，表明该房地产广告中的价格为价，但是按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）*三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

以公司股权重组方法转让房地产的操作性
1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。
一个或多个公司的全部资产和义务全部转移给另一个公司，即为公司兼并。从操作层面上看，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但*经过清算程序。此种股权重组方法，对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。
2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。
一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司*消失仍可以自己名义运作，即为公司收购，这种操作方式比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。
变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定，并不导致合同无效
　　规则详解：因出让土地性质经法定程序可以变更，因此当事人在合同中约定履行合法审批程序后将工业用地性质变更为居住用地后再行开发房地产并不违反现行法律规定，不能因此认定合同无效；但是如果合同约定在工业用地上直接开发房地产，则违反法律法规效力性强制性规定，应当认定合同无效。具体到本案，本案双方当事人协议变更诉争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。即，土地性质能否变更属于合同履行问题，并不能因此倒推合作开发合同无效。
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