青岛房地产交易合同纠纷 房地产纠纷

房地产纠纷有哪些解决办法
1、凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向提起民事诉讼。
2、拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向起诉。
3、单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
4、单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。
5因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。
6、因建筑引起的房产纠纷，以及因建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向起诉。
对以合作开发项目合同的形式合作建房的执行问题。
执行中若该项目所有人是被执行人，其所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行。但若该项目的其他投资人是被执行人时，该房地产在一般情况下不得直接执行。理由是：
（1）房地产投资收益权是一种预期的收益而非确定的收益。因为，房地产权益的终实现，有赖于投资人必须忠实地履行合同。
（2）房地产投资权益具有不确定性，因为合同履行期间，随着投资人投资的变化而会导致权益分配的比例变化。由于此种合作形式的房地产开发均是以该项目所有人的名义报建和销售的，投资人忠实有效地履行完合作建房合同后，投资人有权要求该项目所有人依合同的约定给付利润或相当的房屋，亦即被执行人对该项目所有人拥有债权。对这种合资建房形成的房地产投资权益的执行，合作合同已履行完毕的，可按照院《执行规定》中对被执行人到期债权执行的规定进行。对合作建房合同正在履行中的房地产投资权益的执行，可以按照院《执行规定》*五十一条未到期债权的执行来办理即向该项目所有人发出冻结裁定和协助执行通知书，禁止该项目所有人在到期后向被执行人支付。待到期后，再作出提取裁定从该项目所有人处提取，或者可以要求该项目所有人直接向申请执行人履行。

开发商虚假宣传责任
《商品房销售管理办法》规定购房者可以要求将开发商在售楼广告或宣传资料中的承诺写入合同，另外，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”一般而言，包销的广告宣传由包销商负责，如果包销商在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷。从合同的相对性而言，应该由开发商承担责任，但同时包销商也应承担相应的责任。根据民事审判庭的观点，买受人应当将开发商和包销商列为共同被告，包销商因制作虚假广告，应承担直接赔偿责任；开发商因疏于对售楼广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。

预约合同法律规定
预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。但是，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益，即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围。因为当事人基于预约合同而产生的是对将来订立本合同的一种期待权，预约债权人有理由相信预约债务人将来会受此约束，并基于这种信赖而行事并放弃与其他同类对象进行类似交易；如果预约债务人违反义务，则必将使预约债权人蒙受不利益（如丧失交易机会等）。因此，立法上对这种信赖利益应加以保护。

网签是什么
网签是存量房屋买卖过程中办理转移登记前的必要手续，其目的仅在于规范交易行为、增加存量房屋交易的透明度，而非对书面买卖合同的确认，因此，网签合同具有登记备案作用，该合同的效力瑕疵对面签合同没有影响。
作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效？
：鉴于商品房预售的性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的制度。《城市房地产管理法》*45条、《城市房地产开发经营管理条例》*23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是**解释，预售许可均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。
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