房产转让合同纠纷律师价格 房地产纠纷

房产纠纷 是什么
当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查*、动拆迁材料调查*、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
为当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查*、动拆迁材料调查*、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
未尽书面通知义务型交房纠纷
书面通知是一种要式行为，是以邮件或数据电文等可以有形地表现所载内容的送达方式。采取书面的送达方式既有利于督促当事人积极履约，也有利于在发生纠纷时有据可查。苏州市《商品房买卖合同》示范文本*8条规定：商品房达到交付使用后条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。书面通知的方式有邮寄送达、传真送达及公告送达等。有效的方式就是用特快专递邮寄的方式向买受人发出《入伙通知书》或《交房通知书》。买受人持上述通知书要求的及其他相关资料，在交房期限内到房地产开发企业的地点办理交房手续。在此，开发商要注意不是邮寄出去就万事大吉了。在**实践中，认定时是以开发商尽到充分通知的义务为标准的，一定要买受人本人收到才可，如果是买受人委托他人代收的，一定要文件。否则，开发商将承担未尽到书面通知义务，逾期交房的责任。因此，在商品房买卖合同条款上一定要约定书面送达的方式，如“采取邮寄送达并由当事人或代理人签收的方式，若上述方式无法送达的，可采取公告送达的方式”。另外，开发商一定要在合同约定的交付期限届满**个月或者其他合理的时间积极充分履行书面通知的义务，以确认对方是否受到，如果没有收到，还有充足的时间去补救。

对于缔约过失责任的赔偿范围为信赖利益的损失
无过错的当事人信赖合同有效成立，但因一定事由发生，致使合同无效、被变更或被撤销、不成立等而造成的损失，一般包括直接损失和间接损失。其中直接损失主要有：（1）缔约费用；（2）准备履行所支出的合理费用；（3）上述两种费用的损失。间接损失则指丧失与*三人另订合同的机会所产生的损失。本案中，陈勇敏所遭受的直接损失主要有其支出的订金、预付的房款及。同时，由于其信赖购房合同可以订立，未再与他人订立购买房产的合同，当房价上涨时，其预付房款当时的房产购买力与在现时情况下的房产购买力存在差价，这种差价损失可以构成间接损失。由于缔约过失责任旨在使当事人处于合同订立之前的状态，因而正达公司赔偿行为必须使陈勇敏所支出的房款恢复到在现时状态下能买到和当时一样的房产，因此判决返还购房款，并按支付房款占总价款的比例来分配转售房款与总价款之间差价，足以补偿陈勇敏因缔约不成立所遭受的损失，使陈勇敏达到合同订立之前的状态，符合公平合理原则。

如何认定预约买房行为
当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方 以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。
认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同 主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。
 就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可的,不影响预约合同的效力。
  当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买 卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。

强制执行常见障碍
（一）适用法律难。我国民事诉讼法以及《关于执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）均没有对涉及房地产的执行作出具体的规定，造成实践中各地在查封和处理房地产时做法不一，常常发生相同条件的个案处理结果却相异，损害了法律的严肃性和统一性。
　　（二）要求协助执行难。执地产案件，须由房地产管理部门及时协助，并协调一致地工作。但有的房地产登记管理部门基于种种因素的影响，或拒不履行要求协助执行的通知；或对查封的房地产擅自解封，违规办理过户手续；或在协助执行时向收取名目繁多的费用；或找出种种借口推委拖延，给的执行工作设置了一些障碍。 
　　（三）房地产难。依我国现行*特的土地政策，可供交易的土地范围较小，只有通过出让方式取得的国有土地使用权才能进入市场交易，集体所有的土地禁止交易，这就给涉及集体土地的不动产的带来困难。即使在能够上市交易的土地中，行政主管部门出于部利益的驱动，也往往使变价处理房地产难以顺利进行。
房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张应受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵原则的限制
　　规则详解：《买卖合同纠纷解释》*二十九条规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，应当根据当事人的主张，依据合同法百一十三条、百一十九条、本解释*三十条、*三十一条等规定进行认定。”也就是说，房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张并不必然获得支持，还要受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则的限制。具体到本案，则是关于减轻损失规则的适用问题。减轻损失规则是指，在对方当事人违约甚至根本违约的情况下，合同当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务，应及时采取适当措施防止损失扩大，如果其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
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