潍坊二手房 产权纠纷

量房产纠纷主要类别
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。
7、房屋拆迁纠纷。
以公司股权重组方法转让房地产的操作性
1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。
一个或多个公司的全部资产和义务全部转移给另一个公司，即为公司兼并。从操作层面上看，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但*经过清算程序。此种股权重组方法，对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。
2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。
一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司*消失仍可以自己名义运作，即为公司收购，这种操作方式比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。

房地产开发建设流程
房地产开发建设过程可分为四个阶段：项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。
房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首先，获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计，这一过程需要与项目所在地相关部门沟通协商（通常需要半年至一年）；此后，根据申报报告和批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》；与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同；根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》；进入项目施工的阶段，开发商在此阶段的主要任务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预度计划实施。单位的一般施工流程如下：
项目竣工验收主要包括两个阶段，一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收、结算、备案；二是进行产权初始登记，新建的房屋申请人应当提交“四证（《建设用地规划许可证》、《国有土地》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）”和房屋竣工验收资料等，在房屋竣工后的三个月内向登记申请房屋所有权初始登记，对于购房者来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。

合作开发房地产合同中，不负有出资建设义务的一方，实际完成案涉项目建设的，不应认定为违约
规则详解：合作开发房地产合同中，对不负有出资建设义务的一方，实际完成涉案项目建设的行为应如何认定的问题。二审终将该行为的性质定性为合同履行过程中的变更，理由在于双方合同中只约定了其中一方有出资的义务，而未约定其有项目建设的义务，但从各方签署的会议纪要、用地分配协议以及公司付款等事实看，能够各方对此行为默示同意。故认定本案中当事人已在实际履行过程中对合同原约定进行了变更，不视为违约，各方应按照变更后的义务关系承担相应责任。

房地产项目转让中债务风险分析
需转让的房地产开发的项目一般都负有债务。种是开发的房屋已实现预售，按时交付房屋是开发商所负的房屋实物形态的债务；*二种是开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行所负债务，以及对承包人应付的工程款所负的债务，这二者都是依法享有优先权的债务，对银行和承包人应付的工程款优先于抵押权所负债务；*三种是一般债务，即开发商在项目开发过程中对采购材料、设备等各相对人所负的债务。房地产开发商所负债务的复杂情况，是实施项目转让时不得不谨慎思考的问题。而从房地产开发商对“续建资金实力来分析：有的开发商虽缺乏资金但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建；有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停建。
什么情况下可以要求开发商退房?
一是置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。
二是开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。
下列情形可以作为拒收的正当理由：
1、房屋未经竣工验收合格;
2、交付时不具备《住宅质量保》和《住宅使用说明书》;
3、道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件;
4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人;
5、交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件;
6、竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。