青岛父母房产纠纷 房地产纠纷

房产纠纷的起诉与仲裁
对于房产纠纷，如果双方订立的仲裁条款无效，或者双方明确约定以诉讼方式解决纠纷，就应按《民事诉讼法》*34条的专属管辖规定，向不动产所在的提起诉讼。
1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的所在地派出所打印;如果是单位，可以到工商行政打印该单位的基本注册资料。
2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请采取财产保全措施。
3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，将裁定案件按撤诉处理。
4、举证。立案后，可能会举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证。
5、开庭。立案后，会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，会裁定按照撤诉来处理。
6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述后意见、法庭调解和宣判的程序。
对房地产开发企业或其他市场主体的风险提示
因合资、合作开发房地产项目具有投资大、周期长、风险高的特点，相关法律纠纷关系较为复杂。在理清合资、合作开发房地产合同纠纷主要问题后，面对合同的性质和合同效力问题及**裁判观点，开发商在合作前期应树立风险防范意识，事先建立风险防范机制和事后的纠纷解决机制。
房地产开发企业或其他市场主体在合资、合作开发房地产项目中：1、在充分尽调的基础上，慎重选择适格的合作方；2、在法律服务下订立完善、详尽的合同；3、规范后期合同的履行；4、发生法律纠纷时需及时选择律师团队介入。只有建立完善和体系化的风险防范机制和纠纷解决应对策略，才能限度的避免纠纷，维护自身合法权益，**合资、合作开发房地产项目的顺利实施。

广告不得包含特定内容的常见法定情形
（一）不得使用、、或者和工作人员的名义
如果房地产广告使用、、或者和工作人员的名义，将直接违反《*共和国广告法》*九条款项的规定，有可能由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。
（二）不得使用、级、等用语
根据《*共和国广告法》*九条款*三项的规定，广告不得使用、级、等用语，因此，类似上述万达公馆的房地产广告用语，须加以。
（三）不得含有有违社会良好风尚的内容
（四）不得含有歧视性等内容
根据《*共和国广告法》*九条款*九项的规定，房地产广告不得“含有、种族、、性别歧视的内容”，房地产公司应慎之又慎。

确立包销关系所应关注的几个问题
（一）包销人的主体，即什么样的人（法人）能成为包销人
商品房包销作为一种新型的经营方式，目前，国家法律、行政法规对包销人尚没有规定，更没有禁止性规定。
（二）包销责任的性
包销作为一种加重代理商责任方式实施的销售代理，相对代销而言，风险要大得多。包销商必须 按照包销合同的约定，定期向开发商支付房款。一旦包销商在合同约定的包销期限内未能售出包销的全部房产，则未售出部分必须由包销人以自己的名义承购，否则构成违约，应承担违约责任。
（三）风险利益的性
包销商包销的目的在于从中赚取销售价格与包销价格之间的差价，但同时也承担相应的风险。如果包销的商品房难以销售，或销售的价格低于包销的价格，产生的亏损应由包销商自行承担，与开发商无关。
（四）开发商、包销商和购房人之间的关系、诉讼地位
在含有包销合同的商品房买卖纠纷中，开发商与包销商的诉讼地位是一个首先必须明确的问题。
从形式上讲，买卖合同的相对人是开发商与买受人，根据合同相对性原理，因买卖合同发生的纠纷，诉讼主体应为开发商与买受人。
（五）税的承担
在包销期内，包销商以开发商的名义与购房者签订销售合同并收取房款，开发商应当基于购房合同中约定的款项承担相关税赋。而当包销期限届满后，包销商要按约承购包销剩下的商品房，此时包销商与开发商之间发生直接的买卖，作为商品房的买卖双方均应当依法纳税。

商品房交房必须满足几个条件：
1。相关部门出具的综合验收合格证。
2、房屋交付使用许可证。
3、和物业公司的前期物业管理服务合同（或者大会议事规则）。
4、房屋质量**使用说明书。
5、房屋使用说明书。
综合验收合格证包括：
1、三通：（即及水、电、煤，在通江河里来说，所有均已交付了上面三项费用的费）
2、综合验收必须有房屋测绘部门出具的房屋测绘面积相关说明文书
3、房屋综合验收必须是这个规划小区的竣工验收（包括、道路、绿化、公共设施设备、水泵房、电梯、消防等）
4、特别提醒大家，特别要看开放商的房屋交付许可证，若没有的话说明该房屋不具备交房条件或还没得到相关部门的许可
具体上面归纳如下：
１、五证：《国有土地》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》
和《商品房销售 (预售)许可证》。
２、两书：《住宅质量保》和《住宅使用说明书》；
３、三表：《竣工验收备案表》、《分户验收记录表》、《面积实测表》 。
因房屋质量、暖气、燃气等问题拒交物业服务费是否合理？
不合理。根据《建设工程质量管理条例》规定，建设工程实行质量保修制度。房屋工程质量保修是指房屋建筑工程竣工验收后保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。
房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。建设单位和施工单位应当在保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任。双方约定保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。
另外，房地产开发企业售出的商品房保修，还应执行《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》有关规定。商品房主体工程及配套设施均符合此规定，不属物业管理服务约定范畴。