潍坊公**律师咨询

常年法律顾问的工作内容
1 、当好法律参谋，防范、化解法律风险，建立法律文件档案和法律风险预警机制；
2 、对客户业务经营上及管理上的所有法律问题提供意见、建议和帮助；
3、起草、审核、各类法律文件，如协议、合同、章程、项目建议书、商务信函等；
4、参与或跟踪客户的重要经济活动；
5、为诉讼、仲裁案件提供策划或法律咨询服务，代理出庭诉讼或仲裁；
6、为专项事务出具法律意见书、律师建议书、律师见或律师函等法律文件；
7、信用调查，对公司合作伙伴、客户进行主体、工商登记、法律地位、真实身份、背景、经营管理现状、资产状况等情况进行调查；
8、为客户寻找、介绍合资、合作伙伴或投资人，寻找、介绍项目或提供相关信息；
9、定期上门服务；
10、提供信用帐户服务，进行资金；
11、完善或建立客户内部规章制度及运作机制；
12、重大事务团队服务。
商品房已具备物权登记条件且已交付使用，预抵押登记具有优先受偿权
根据《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》*三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，张**虽尚未办理涉案商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，故应认定为属于张**财产，客观上应作为张**的财产进行处置。《*共和国物权法》*二十条款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为**将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。从该规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施。其作用主要在于赋予被登记的债权请求权以物权的排他效力，**预告登记请求权的将来实现。三、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生抵押权设立的法律效果，但*三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其实际已具备一定的公示效力，因此在特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。

如何区分合作开发房地产合同中的清理条款与“名为合作实为借贷”合同
合同约定，一方出地，另一方出资，设立房地产项目公司，按照出资比例享有项目公司股东权益，合作开发房地产。从约定的义务内容看，协议性质为共同出资、共担风险、共享利润的合作开发房地产合同。合同还约定，终止履行后接受出资一方返还出资方投资款本金及按同期银行利率四倍支付，依据合同法*九十七条、*九十八条规定，此约定性质为合同终止履行后的清理条款，不属于《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》*二十六条规定的名为合作合同实为合同情形。

支付令的债务人异议及审查
1.《民事诉讼法》*二百一十七条：收到债务人提出的书面异议后，经审查，异议成立的，应当裁定终结督促程序，支付令自行失效。支付令失效的，转入诉讼程序，但申请支付令的一方当事人不同意提起诉讼的除外。
2.《关于适用〈*共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）*四百三十八条：债务人对债务本身没有异议，只是提出缺乏清偿能力、延缓债务清偿期限、变更债务清偿方式等异议的，不影响支付令的效力。经审查认为异议不成立的，裁定驳回。债务人的口头异议无效。
3.《关于适用督促程序若干问题的规定》（法释〔2001〕2号）*七条：债务人对债权债务关系没有异议，但对清偿能力、清偿期限、清偿方式等提出不同意见的，不影响支付令的效力。
支付令的送达
《关于适用〈*共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）*四百三十一条：向债务人本人送达支付令，债务人拒绝接收的，可以留置送达。

承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物毁损的，应当赔偿出租人租赁物的损失
本案要旨：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物毁损的，应当赔偿出租人租赁物的损失。承租人因违约造成租赁物毁损，影响出租人将租赁物正常对外出租的，承租人应当赔偿出租人相应的租金损失，但出租人对因其自身原因导致扩大的租金损失应承担相应的不利益，即出租人的赔偿范围受到合同法百一十九条规定的减损规则的规制。