潍坊二手房 律师

房产纠纷 是什么
当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查*、动拆迁材料调查*、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
为当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查*、动拆迁材料调查*、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
商品房交付
所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。
商品房交付的法律意义
　依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”即商品房交付意味着房屋毁损、灭失等方面的风险转移。在此注意，房屋的交付并不意味着所有权的转移。根据我国法律规定，不动产所有权的转移须到法定办理产权登记。

开发商侵犯包销商销售权
开发商侵犯包销商销售权，是指开发商绕过包销商擅自出售房屋。依据《合同法》百一十三条的规定，在包销合同存续期间，开发商擅自销售包销房屋的，开发商应当承担的违约责任应当包括包销商的实际损失，例如广告宣传投入的费用、为销售房屋支出的员工工资等相关费用，还应当包括可得利益损失。根据院观点，对于包销方而言，因房价与房地产政策及市场环境等因素紧密联系，实际销售价格并不必然**约定的包销价格，收益与风险共存。因此，在合同订立时，包销方获得的仅是销售的，而并不存在必然的可预见收益；包销方的销售权是其获得合同履行利益的前提。只有在委托销售方侵犯了包销方销售权且实际销售价格**包销成本的情况下，包销方的可得利益赔偿主张才能依法成立。

一方擅自出卖共有房屋的法律规定
一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,应当依照《人 民关于适用<*共和国民事诉讼法>的解释》*七十三条的规定通知另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也 以申请追加另一方作为共同被告参加诉讼。
买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。
但有以下情形的,可 以判决合同继续履行:
  (一)另一方追认买卖合同的;
  (二)买受人举证另一方知道而未表示反对的;
  (三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,另一方未在合理期间提出异议的;
  (四)有其他情形,可以认定买受人属于《关于适用<*共和国法>若干问题的解释(一)》*十 七条规定的“有理由相信其为双方共同意思表示的”。
   一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得 的规定审查。
合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人 民可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。

商品房买卖当中各方当事人
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*22条规定：“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，应当通知包销商参加诉讼；出卖人、包销商和买受人对各自的义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。”在房屋销售纠纷中，开发商为出卖方，包销商为代理人，出卖人、包销商和买受人对各自的义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。开发商作为合同主体的出卖人，根据合同的相对性原则，一般应列为被告，包销商作为具体为民事行为收取房款的人，与案件有直接的利害关系，故应作为共同被告。具体由何方承担责任的主体和内容则需取决于责任原因以及各方的约定内容。
房地产商发布的宣传广告与实际不符是否要承担责任?
售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。但是对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响的内容除外。
《广告法》*三十七条规定：
（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够广告的内容是虚或者部分是虚，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。
（2）购房者是受到欺和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺和误导。
（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。