青岛房屋转让律师咨询

房产纠纷 是什么
当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查*、动拆迁材料调查*、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
为当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查*、动拆迁材料调查*、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
逾期型交房纠纷
是指在双方约定的交房期限届满，开发商却因为自身的风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。如果开发商已经逾期交房了，是否就一定承担违约责任呢？对此，开发商风险防控的重点：一是合理的安排；二是严格的施工进度；三是巧妙的合同条款设计。在合同条款设计上，一方面可以根据项目的整体开发计划和施工进度，分别制定不同区域的不同交房期限，避免项目内所有商品房的交房期限“一刀切”，将逾期交房违约责任的风险尽可能的予以分散化解。同时对于交房期限的选择，应当在综合考虑公司自身的安排与项目的施工进度计划以及相关可变因素的前提下，尽可能合理留出相对宽裕的时间，以确保在交房期限来临前确能完成项目内所有的施工，包括绿化、景观、现场清理等，同时应尽可能确保在交房来临之前，项目能够竣工验收合格，并取得《商品房交付使用通知书》。另一方面可以制定一些免责事由的条款，除地震、等这些不可抗力原因外，还可以另行约定其他的免责事由，如施工中遇到异常困难及重大技术问题时，开发商可以据实予以延期且*承担违约责任等类似条款。此时，如果出现了逾期交付的情形，开发商就可以以书面形式履行及时告知义务，而不用承担逾期交房的违约责任。如果没有对逾期交房的违约金作出明确约定的，就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。

如何认定预约买房行为
当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方 以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。
认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同 主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。
 就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可的,不影响预约合同的效力。
  当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买 卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。

以房抵款法律行为认识
《物权法》*十五条“当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条从立法上确立了合同效力和物权效力区分原则，即物权变动的原因行为和物权变动的区分。区分原则强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则应受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。因此，除双方签订的以房抵款协议中存有《合同法》规定的无效或可变更、可撤销的情形，双方真实意思表达所形成的以房抵款约定应属内容合法、效力确定的约定。

经有权批准转让土地使用权的，应按照补偿合同性质处理
规则详解：**实践中土地使用权人将土地转让后，如果土地使用权人与办理出让手续，将土地办至自己名下，除需要交纳一笔数目可观的土地出让金外，还要将土地使用权变更至受让方名下。因此，很少有此种情况发生，更多的是有土地的受让方直接与办理土地出让手续。当受让方从部门受让了土地，受让方成了出让土地的使用权人，原土地使用权人与受让方之间订立的土地使用转让合同性质如何认定，是审判实践中经常遇到的问题。《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》*十二条对于土地转为出让土地的纠纷处理作了明确的规定：土地使用权人与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前经有批准权的同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
开发商不能按时交房怎么办?
针对开发商延迟交房，们可集结起来找开发商讨个说法，如果不行可走法律程序。
根据《合同法》百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
因此，如果开发商没有按期交房，可要求开发商支付违约金或者赔偿损失，购房人如欲解除合同，应当行催告。催告之后**过三个月的，购房者可要求开发商解除合同。