青岛房地产纠纷律师 商品房纠纷

量房产纠纷主要类别
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋**购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。
7、房屋拆迁纠纷。
预告登记的性质
预告登记虽然附随不动产物权变动请求权而存续，但其必须“嫁接”在以不动产物权为内容的主登记上方能发生作用，即在不动产登记簿中预告已登记不动产物权上存有一项将来可能发生的变动，实际反映的仍属于已登记不动产物权的一种状态，其没有向世人公示受让人之请求权合法存在的效力，更非赋予该请求权以物权效力。预告登记（而非请求权）经登记始具有为不动产物权变动请求权之实现提供担保的效力。这与同样具有担保功能的抵押权较为相似，只是抵押权赋予债权人——在基于被担保之金钱债权而生的请求权之外——一项变价权，这也是抵押权作为一项物权的原因所在。预告登记虽然因其具有物权效力而属于物权法范畴，但其不是一项物权，因此，以其为内容的登记亦不能被称为登记。

确立包销关系所应关注的几个问题
（一）包销人的主体，即什么样的人（法人）能成为包销人
商品房包销作为一种新型的经营方式，目前，国家法律、行政法规对包销人尚没有规定，更没有禁止性规定。
（二）包销责任的性
包销作为一种加重代理商责任方式实施的销售代理，相对代销而言，风险要大得多。包销商必须 按照包销合同的约定，定期向开发商支付房款。一旦包销商在合同约定的包销期限内未能售出包销的全部房产，则未售出部分必须由包销人以自己的名义承购，否则构成违约，应承担违约责任。
（三）风险利益的性
包销商包销的目的在于从中赚取销售价格与包销价格之间的差价，但同时也承担相应的风险。如果包销的商品房难以销售，或销售的价格低于包销的价格，产生的亏损应由包销商自行承担，与开发商无关。
（四）开发商、包销商和购房人之间的关系、诉讼地位
在含有包销合同的商品房买卖纠纷中，开发商与包销商的诉讼地位是一个首先必须明确的问题。
从形式上讲，买卖合同的相对人是开发商与买受人，根据合同相对性原理，因买卖合同发生的纠纷，诉讼主体应为开发商与买受人。
（五）税的承担
在包销期内，包销商以开发商的名义与购房者签订销售合同并收取房款，开发商应当基于购房合同中约定的款项承担相关税赋。而当包销期限届满后，包销商要按约承购包销剩下的商品房，此时包销商与开发商之间发生直接的买卖，作为商品房的买卖双方均应当依法纳税。

借名买房法律问题
 借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求**人(登记人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内, 借名人不具有购房的除外。
   **人将房屋出卖给*三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。
  房地产调控政策实施后,一方当事人故意隐瞒或者虚构事实,或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的,另一方当事人因合同无法履行请 求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿损失的,可予支持。
  房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无 法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行, 可以参照《

依法进行项目转让的操作
针对房地产项目转让，我国目前尚缺乏相关法律法规对其进行规范。但这并不意味着从事这一交易就无法可依。因为房地产项目转让主要的内容仍是土地使用权转让，主要审批手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续亦是以此为前提和依据的。审理项目转让纠纷中，确认建设项目交易手续是否完备，转让行为是否合法，成为审理房地产案件中个分**的新问题。同时，项目公司的转让必然涉及公司股份的转让及工商登记等公**方面的问题；如果是中外合作企业转让房地产项目还必须熟悉《中外合资企业法》或收购中外合资企业股权须经外资委审批程序。
购买手续不全的商品房会有什么风险?
1、取得权属的期限无法确定;
2、为取得权属，需要支付额外费用，如需补交土地出让金;
3、只能取得使用权，不能取得权属，不能上市交易;
4、可能被以违法建设。
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