青岛房产买卖律师见证

量房产纠纷主要类别
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。
7、房屋拆迁纠纷。
关于抵押房地产的执行问题。
1、房地产抵押应当办理抵押登记手续。
房地产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为，是属于一种担保物权。《担保法》*三十条、*四十一条、*四十三条规定，抵押人应以书面形式订立抵押合同，并应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗*三人。
2、房地产抵押债中抵押人应优先受偿
根据《执行规定》*四十条的规定：对被执行人所有的其他享有抵押权、质押权的留置权的财产，可以采取查封、扣押等措施，财产**、变卖后所提价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。如果抵押人的债权未到清偿期的应当按照《担保法》*四十九条的规定，向抵押权人提前清偿，可向其约定的*三人提存，以保护抵押人的优先受偿权。
3、房地产抵押人可依法转让房地产。
抵押房地产的转让，只要符合法定程序，履行法定的手续，应允许自由转让，房地产抵押人通过转让抵押房地产，可以周转、筹措资金用于生产、经营，从而为债权的顺利实现提供了物质**。反之，限制房地产抵押人转让房地产，无法缓解其资金困难，交易不顺畅，这不符合公平兼顾效率原则。

开发商虚假宣传责任
《商品房销售管理办法》规定购房者可以要求将开发商在售楼广告或宣传资料中的承诺写入合同，另外，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”一般而言，包销的广告宣传由包销商负责，如果包销商在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷。从合同的相对性而言，应该由开发商承担责任，但同时包销商也应承担相应的责任。根据民事审判庭的观点，买受人应当将开发商和包销商列为共同被告，包销商因制作虚假广告，应承担直接赔偿责任；开发商因疏于对售楼广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。

房地产广告中不得虚假陈述
1、须如实表述房地产的项目位置。对于房地产来说，的特点是区位，*二是区位，*三还是区位。因此，房地产的卖点，就是距离某些标志性位置的描述，就成为重中之重，也成为法律、法规约束的重中之重。
2、须如实表述房地产的价格。对于房地产的价格，房地产公司之间竞争白热化，如果在房地产广告中，对房地产价格的描述不当，将对房地产公司造成巨大的法律风险。
　　一般的房地产公司在发布带有价格的房地产广告时，均会在价格的后面用或大或小的字体表明“起”字，表明该房地产广告中的价格为价，但是按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）*三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

房产过户的法律问题
买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权 转移登记,出卖人以买受人未履行付款义务抗辩,经审查合同 约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的,可以向出卖人释明反诉请求买 受人支付剩余购房款,出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的,可以作出同时履行判决,即出卖人在买受人依合同约 定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记。
     当事人约定以办理房屋担保作为付款方式的,出卖人拒绝配合办理担保,买受人符合下列条件的, 可以支持其继续履行合同的诉讼请求:
    (一)已经依约付清购房款,或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据其有履行能力的;
    (二)同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权,并且同 意在合理期限内一次
    (三)已经取得银行承诺函,且银行在诉讼中明 确表示同意按照承诺函发放的。
   除上述情形外,一般应当依照合同法百一十条项关于合同事实上不能履行的规定,对买受人继续履行合同的诉 讼请求不予支持。
开发商不能按时交房怎么办?
针对开发商延迟交房，们可集结起来找开发商讨个说法，如果不行可走法律程序。
根据《合同法》百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
因此，如果开发商没有按期交房，可要求开发商支付违约金或者赔偿损失，购房人如欲解除合同，应当行催告。催告之后**过三个月的，购房者可要求开发商解除合同。