青岛情侣房产纠纷 二手房纠纷

量房产纠纷主要类别
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。
7、房屋拆迁纠纷。
解除房屋买卖合同
当事人约定解除房屋买卖合同条件成就时，合同自解除权人发出《解除合同通知》到达对方时解除——附约定解除条件合同，自条件成就时，解除权人解除合同通知到达对方时合同解除，*相对方作出明确意思表示；解除合同通知因意思表示生效而生解除效果、且保护相对人合理信赖，一般具有不可撤销性。关键词：约定解除；通知；不可撤销规则详解：约定解除是指房屋买卖合同当事人双方订立合同时，在合同中约定一方解除合同的条件，或者在订立合同以后，另行约定一方解除合同的条件，在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行之前，出现了约定的解除合同的条件时，约定的享有解除权的人可以行使解除权，终止合同的义务。

以房抵款法律行为认识
《物权法》*十五条“当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条从立法上确立了合同效力和物权效力区分原则，即物权变动的原因行为和物权变动的区分。区分原则强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则应受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。因此，除双方签订的以房抵款协议中存有《合同法》规定的无效或可变更、可撤销的情形，双方真实意思表达所形成的以房抵款约定应属内容合法、效力确定的约定。

商品房预售法律规定
商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。令*131号《城市商品房预售管理办法》*六条明确规定商品房实行预售许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
商品房预售应符合《城市房地产管理法》*四十五条规定的条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可。

房屋转租的法律问题
由于次承租人的租赁权是建立在承租人的租赁权基础之上，在租赁合同被撤销或确认无效后，承租人的租赁权消灭，次承租人的租赁权也失去存在的基础。同时，根据《合同法》*51条的规定，转租合同转为效力待定。如果出租人对转租合同予以追认，转租合同在出租人与次承租人之间继续履行；如果出租人拒绝追认转租合同，则转租合同为无效合同。为此，承租人对租赁合同被撤销或无效有过错的，次承租人可依据《合同法》*42条、*58条的规定，请求承租人承担因转租合同无效而产生的缔约过失责任。由于在房屋转租的情形下，存在租赁合同与转租合同两个法律关系，依合同相对性原则，纠纷的处理应围绕两个合同分别进行。另根据《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》*18条规定的“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持”。在出租人与承租人之间的租赁合同纠纷中，如涉及合同的解除或房屋的腾退，为彻底解决纠纷和减少诉累，可将次承租人作为被告或无独立请求权的*三人参与诉讼，要求次承租人履屋腾退义务。
因房屋质量、暖气、燃气等问题拒交物业服务费是否合理？
不合理。根据《建设工程质量管理条例》规定，建设工程实行质量保修制度。房屋工程质量保修是指房屋建筑工程竣工验收后保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。
房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。建设单位和施工单位应当在保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任。双方约定保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。
另外，房地产开发企业售出的商品房保修，还应执行《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》有关规定。商品房主体工程及配套设施均符合此规定，不属物业管理服务约定范畴。