青岛房产转让纠纷律师 房地产纠纷

房地产纠纷有哪些解决办法
1、凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向提起民事诉讼。
2、拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向起诉。
3、单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
4、单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。
5因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。
6、因建筑引起的房产纠纷，以及因建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向起诉。
依法收回土地使用权后对原土地使用权人的补偿不是土地使用权本身的对价，不包括对土地使用权增值部分的补偿
规则详解：土地使用权人从国家手中取得土地使用权时，是未支付土地使用权出让金的，因为其用途是特定的，即用于公益性用途，故就不能利用该土地使用权进行营利性活动，也就无所谓投资获利。因此国家收回土地时，是无偿收回，只是对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿，而非足额补偿或**额补偿。事实上，土地使用权收回后，给原土地使用权人的补偿费的数额大小，也是综合个案相关主客观因素，自由裁量的结果。

合作开发房地产合同中，不负有出资建设义务的一方，实际完成案涉项目建设的，不应认定为违约
规则详解：合作开发房地产合同中，对不负有出资建设义务的一方，实际完成涉案项目建设的行为应如何认定的问题。二审终将该行为的性质定性为合同履行过程中的变更，理由在于双方合同中只约定了其中一方有出资的义务，而未约定其有项目建设的义务，但从各方签署的会议纪要、用地分配协议以及公司付款等事实看，能够各方对此行为默示同意。故认定本案中当事人已在实际履行过程中对合同原约定进行了变更，不视为违约，各方应按照变更后的义务关系承担相应责任。

房地产项目转让中债务风险分析
需转让的房地产开发的项目一般都负有债务。种是开发的房屋已实现预售，按时交付房屋是开发商所负的房屋实物形态的债务；*二种是开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行所负债务，以及对承包人应付的工程款所负的债务，这二者都是依法享有优先权的债务，对银行和承包人应付的工程款优先于抵押权所负债务；*三种是一般债务，即开发商在项目开发过程中对采购材料、设备等各相对人所负的债务。房地产开发商所负债务的复杂情况，是实施项目转让时不得不谨慎思考的问题。而从房地产开发商对“续建资金实力来分析：有的开发商虽缺乏资金但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建；有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停建。

商品房预约合同性质的认定
预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》*十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。
“五证”和“两书”是指?
“五证”是指
《国有土地》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程施工许可证》
《商品房销售(预售)许可证》;
“二书”
《住宅质量保》
《住宅使用说明书》