关于房屋买卖纠纷 房地产纠纷

量房产纠纷主要类别
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。
7、房屋拆迁纠纷。
房屋抵押法律问题
买受人将房屋抵押给债权人后,当事人一方请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并请求返还财产, 担保权人或者*三人提出独立的诉讼请求的,可以与房屋买卖合同纠纷合并审理。担保权人或者*三人就抵押担保的债权债务关系另行起诉的,可以与房屋买卖合同纠纷合并审理。
   房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,抵押权未消灭,出卖人请求返还房屋,要求办理房屋所有权转移登记的, 不予支持;出卖人主张将应当返还给买受人的价款在担保债权 的范围内支付给抵押权人或者将该款提存消灭抵押权后返还房屋的,应予支持。

房屋交易税费承担应当注意的事项
1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。（主要是指：契税、交易费、和个人所得税等）
2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形，而不能轻信房主一面之词。
3、明确约定“公共维修基金”的归属问题，还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续
 “公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户，现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金的情形，再加上时间久了，很可能联系不到原房主，从而无法对“公共维修基金”进行过户。
 由买卖双方或任何一方携带买卖双方复印件、公共维修基金、复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。

设计变更型纠纷交房纠纷
设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和。商品房买卖合同签订后变更规划、设计，将导致变更后的商品房或周围环境不符合当初决定购房时的意愿，实质上是对买受益的一种侵害。因此，对于规划设计变更，买受人有知情权。但是，并不是所有的规划设计变更都要通知买受人，只有发生规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形时，开发商才有义务通知买受人，而且只限定通知受到侵害的买受人。如果发生此类设计变更，开发商应就变更原因及其方案等对相关买受人予以充分告知，并依照合同的约定尽可能谋求买受人的同意。因此，除非是重大的设计缺陷，还是尽可能不变的好。

虚假宣传型交房纠纷
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。实际操作过程中，开发商为了引起消费者的购买欲，一般都会把宣传资料制作的非常精美，让消费者新驰神往。而实际建造的项目多多少少都会与广告宣传资料有点出入。因此，开发商对于项目的宣传一定要严格把关，避免因夸大或不实的宣传而引发相关的纠纷。另外在广告的显眼位置“一切以合同为准”字样。
由于房地产项目的复杂性，上述列举的几类常见交房纠纷可能不是由于单一原因引起的，有可能会呈现复杂交错的特点。对于开发商而言，要想真正有效地与化解各类交房纠纷，就需要从项目运行的全过程中去控制，特别是合同条款是否细致到位，责任是否明晰，在发生纠纷之后能否积极的去沟通、协商，从而实现避免矛盾、减少纠纷，化解法律风险的目的。
什么情况下可以要求开发商退房?
一是置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。
二是开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。
下列情形可以作为拒收的正当理由：
1、房屋未经竣工验收合格;
2、交付时不具备《住宅质量保》和《住宅使用说明书》;
3、道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件;
4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人;
5、交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件;
6、竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。