咨询服务法律顾问

法律咨询的途径主要有以下几种
1、现场咨询；
2、直接去律师事务所咨询；
3、去法律援助机构咨询；
4、去**部门咨询。
5、上咨询；
6、咨询；
7、微信咨询；
8、公众号咨询。
再审审理时发现当事人已经达成执行和解协议并履行完毕的，应裁定驳回当事人的申请再审之诉
在立案审查阶段未发现双方当事人已经达成执行和解协议并履行完毕的事实，再审中进行实体审理后发现了该问题，应当根据《*共和国民事诉讼法》*186条、157条的规定，以及《关于适用<*共和国民事诉讼法>若干问题的意见》*186条、《关于适用<*共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》*25条*3项之规定，裁定驳回当事人的再审申请之诉。

承租人优先购买权被侵害的应以争议时房屋市场价格与实际售价差额确定赔偿额
本案要旨：出租人侵害承租人优先购买权的，应当承担赔偿责任。承租人请求损害赔偿时，应以争议发生时系争房屋市场价格与房屋实际售价间的差额作为赔偿基准。

确定国有土地上被征收房屋评估时点应当考虑的因素
不宜动辄轻率否定以“征收决定公告之日”作为评估时点的合理性。应结合以下因素综合判断：
（1）注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。要参考《房地产抵押估价意见》*二十六条规定，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。
（2）市、县级未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。
（3）补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级与其自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照**过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。
（4）坚持《征补条例》*二十七条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付（被征收人不接受的已经依法提存）、周转用房或者产权调换房屋已经交付（被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙）。
（5）征收房屋范围是否过大，难以在一年内实施完毕，并存在实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。
现行法律制度下的征收与房屋强制赎买有一定的相似性，而市场经济条件下的房屋买卖在交付房屋与交付购买金时间间隔过长情况下的定价机制，以房屋实际交付时点确定的价格更为公平合理，即以一方交付房屋另一方交付购买金更为适宜；而房屋征收中的产权调换类似于以房换房，以双方同时交付房屋时点更为适宜。而对于以补偿决定而非补偿协议方式进行的产权调换而言，在补偿决定明显存在不合理迟延的情况下，以补偿决定作出时点作为确定房屋的评估时点，也更有利于实现公平补偿；此时的补偿决定书类似于以房换房的交割书，征收人与被征收人义务自补偿决定书作出之日起，始得固定；被征收人有异议的，只能通过复议或者诉讼渠道解决。

房地产部门实际上否认抵押权对抵押物有处分权
《房屋登记办法》*三十四规定：抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法*三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项。
抵押人在抵押期间并未丧失对抵押权的所有权，而作为所有权来讲处分权又是其核心。《房屋登记办法》认为抵押人在抵押期间处分抵押物必须取得书面同意，是对法律的误解。
依法抵押权具有追及效力，抵押人虽然可以自由转让抵押物且买受人可以获得对抵押物的所有权，但标的物上的抵押权并不因标的物的转让而消灭，在债权人的债权未获清偿时，债权人即可追及至标的物之所在行使抵押权而就抵押物优先受偿，而因此受有损失的买受人则只能向抵押人主张违约责任或者瑕疵担保责任。