总包民事律师委托

关于房地产纠纷案件
会议认为，近年来，为稳定房地产市场，**房地产业的健康发展，我国加强了对房地产市场的宏观调控，先后采取了紧缩银根、提高商品房首付比例、限制按揭贷款和控制购房数量等调控政策。这是党和国家应对**金融危机的影响，促进经济平稳较快发展的重大战略决策，也是*房地产纠纷案件审判工作面临的全局大局。全省各级*要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义，准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定的框架内，妥善审理好各类房地产案件，为国家宏观调控政策的实施提供****。会议认为，对国家房地产宏观调控政策实施中发生的房地产纠纷，要依法受理、妥善处理，对目前部分*采取的因房地产宏观调控政策实施引发的房地产纠纷案件不受理、受理后不审理等作法要认真纠正，防止矛盾激化;对于因国家信贷政策变化导致买受人丧失履约能力、因限购措施导致合同无法履行的情形，应依据合同法的规定和合同的约定，依法变更或者解除合同，并根据案件的具体情况，辅之以返还原物、折价补偿和赔偿损失等，切实保护当事人合法权益;对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。在**金融危机影响尚未完全消退、房地产市场宏观调控不断强化的背景下，应当准确把握宏观经济形势对房地产市场的客观变化，依法保护守法履约行为，制裁违约行为，保护消费者合法权益;依法规制房地产开发行为，制裁哄抬房价、捂盘惜售、欺诈消费者等违法行为。要充分发挥***和纠纷终结的审判职能作用，注重运用原则性与灵活性相结合、社会效果与法律效果相结合、调解与判决相结合的方法，妥善化解房地产市场中发生的矛盾纠纷，促进房地产市场健康持续发展。要加强对当前形势下房地产纠纷案件审判工作中新情况、新问题的调查研究，密切关切国内外经济形势的发展变化对房地产业的影响以及可能引发的纠纷案件，及时提出应对的**对策。
(一)关于以协议方式签订的土地使用权出让合同的效力问题
依据《城市房地产管理法》*12条的规定，土地使用权出让，可以采取**、招标的方式，也可以采取双方协议的方式。根据这一规定，协议是土地使用权出让的一种法定方式。2002年7月1日，国土资源部发布的《招标**挂牌出让国有土地使用权规定》*11条规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、**、挂牌等公开的方式出让，禁止以协议方式出让经营性用地。《物权法》*137条*2款也作了相似的规定。国土资源部的规定属于国家政策的范畴。根据上述规定，结合*有关会议精神，2002年7月1日之后，凡是以协议方式签订的经营性建设用地使用权出让合同应依法认定为无效，但7月1日之前已经**有关部门前置审批或者签订土地使用权出让合同的除外。
(二)关于集体土地以租代征合同的效力问题
所谓以租代征，是指土地使用者与农村集体经济组织直接签订土地租赁合同，以承租的方式占有使用农村集体土地进行开发建设。以租代征是名为租赁，实为征收的违法行为，违反了我国土地管理法的强制性规定，除符合《土地管理法》*63条规定的情形外，应依法认定土地租赁合同无效。
(三)未取得不动产权属证书的房屋买卖合同的效力问题
《城市房地产管理法》*38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效，如果*三人主张房屋所有权导致房屋买卖合同不能履行的，出卖人应当承担瑕疵担保责任。
(四)关于因信贷政策变化导致商品房买卖合同不能履行的处理问题
国家为遏制房地产价格的过快上涨，先后采取一系列宏观调控政策，其中以提高商品房款首付比例和贷款利率为主要内容的信贷政策的变化对商品房买卖合同的履行影响比较大。对于买受人以按揭贷款方式支付购房款的商品房买卖合同履行中，如买受人有证据举证证明确因信贷政策的变化而不能办理合同约定的按揭贷款，且双方对付款方式无法协商变更，而请求解除商品房买卖合同的，可予以支持。但合同有明确约定的除外。
(五)关于因限购政策导致商品房买卖不能发生物权效力的处理问题
为控制房地产价格的过快上涨，许多地方**根据2010年4月17日颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)的规定，了相应的限购政策，对购房人购买房屋的套数进行限制，因此，在审理商品房买卖合同纠纷案件中应当注意对限购政策的适用。商品房买卖合同签订后，对于房屋买受人有证据证明确因限购政策的实施无法办理房屋所有权变更登记的，而请求与出卖人解除合同的，可予以支持，但合同有明确约定的除外。
地方**没有相应限购政策的，房屋买受人不得以限购政策的实施为由请求解除合同。
(六)关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题
依据《城市房地产管理法》*27条和《城市房地产开发经营管理条例》*17条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，但对验收合格的标准，**实践中认识不尽相同。根据我国现地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。
(七)未取得商品房预售许可证明的商品房认购书的效力问题
依据城市房地产管理法和*相关**解释的规定，出卖人预售商品房必须取得商品房预售许可证明，未取得预售许可证明的商品房买卖合同应依法认定为无效。商品房认购书是一种预约合同，是双方当事人为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同所作出的一种承诺，并非正式的商品房预售行为。由于商品房认购书并非商品房买卖合同，故出卖人未取得商品房预售许可证明，不影响商品房认购书的法律效力。但依据*《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*5条的规定，如商品房认购书已经具备了商品房买卖合同的实质性内容，此种情形下，商品房认购书不应当认定为预约合同，而是商品房买卖合同，出卖人未取得预售许可证明的，该商品房认购书应依法认定无效。
(八)关于商品房买卖合同解除后的损失赔偿问题
依据《合同法》*97、113条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。商品房买卖合同因一方违约被解除的，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。
(九)关于出租人出租抵押房屋合同的效力认定问题
在房屋上设定抵押权后，能否进行出租，我国现行法律、行政法规没有明确规定，一般认为，房屋被抵押后，抵押权实现之前，出租人将抵押房屋租赁给承租人使用不违反法律、行政法规的强制性规定，且不影响房屋的正常使用，完全可以实现签订租赁合同的目的，应当认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同是有效的，但出租人负有对租赁物的瑕疵担保义务，如出租人未履行该义务，承租人有权行使合同解除权，并要求出租人承担违约责任。
(十)关于房屋买卖中“黑白合同”的认定问题
房地产交易中，有些当事人为规避国家税收法律和税收监管，出卖人和买受人通常签订两份价格不同的买卖合同，其中用一份价格较低的合同到有关行政主管部门备案，另一份价格较高的合同为真实的交易价格并实际履行的合同。出卖人与买受人签订两份价格不一致的房屋买卖合同，应以双方实际履行的合同确定各自的义务。
(十一)关于以房抵债合同的效力问题
在房地产开发或者建设工程施工中，由于无力支付开发费用或者工程价款，开发商以已经建成或者在建的房屋抵偿所欠的债务。以房抵债的协议既是当事人之间履行债务的一种方式，也是双方就如何履行原债务达成的新协议，只要该协议不具有《合同法》*52条规定的无效合同的情形，应依法认定有效，双方应诚信履行协议。抵债的房屋是否办理所有权变更手续不影响以房抵债协议的效力。

关于违约责任问题
18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。
合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《*关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》*二十九条*二款规定处理。
关于物权纠纷案件的审理
物权法是中国特色法律体系中的重要支柱性法律，对于明确物的归属，发挥物的效用，增强义务意识和责任意识，**市场主体的和平等发展，具有重要作用。妥善审理物权纠纷案件，对于依法保护物权，维护交易秩序，促进经济社会发展，意义重大。
（一）关于农村房屋买卖问题
19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
20.在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同的，应提供**部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。
（二）关于违法建筑相关纠纷的处理问题
21.对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑归属及内容的，*不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。
22.因违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成的损害赔偿纠纷，属于民事案件受案范围，应按照侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。
（三）关于因土地承包、征收、征用引发争议的处理问题
23.审理土地补偿费分配纠纷时，要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活**功能等因素认定相关主体。要以当事人是否获得其他替代性基本生活**为重要考量因素，慎重认定其主体资格的丧失，注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。
（四）关于诉讼时效问题
24.已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以**过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。
25.被继承人死亡后遗产未分割，各继承人均未表示放弃继承，依据继承法*二十五条规定应视为均已接受继承，遗产属各继承人共同共有；当事人诉请享有继承权、主张分割遗产的纠纷案件，应参照共有财产分割的原则，不适用有关诉讼时效的规定。

一审程序制度
（十三）一审民事诉讼程序的职能
一审民事诉讼程序是民事诉讼的基础程序。绝大多数民事案件通过审民事诉讼程序就解决了。*应当将民事审判工作的重心放在审案件的审理上，力争大幅提高一审民事案件的审理质量，这对涉诉信访可以起到釜底抽薪的作用。之前，*把过多精力放在了审判监督程序上，但抓好一审案件质量才是解决涉诉的根本途径。*要通过落实《解释》这一契机，把一审案件质量抓起来。抓好一审案件的审判质的前提是明确一审程序的职能。一审程序的基本职能是要查清案件事实，正确适用法律。
（十四）依法落实民事案件登记立案制度
，登记立案的民事案件必须符合《民事诉讼法》*119条规定的条件。登记立案的一定是案件，要有原告和被告双方当事人，有明确的诉讼请求，有诉讼请求所根据的基本事实和证据材料，还应当属于受诉*管辖。登记立案的案件还应当不属于《民事诉讼法》*124条所规定的7种情形。
*二，*对当事人提供的起诉材料应当做初步的形式审查，要审查原告有没有诉讼请求，相应的证据材料，原告和被告的住址是否明确，有没有有效的联系方式等，还要审查是否存在《民事诉讼法》*124条规定的7种情形。立案审查的期限为7天。《解释》*208条还规定，如果原告提交的材料不齐备，就应告知原告在*期限内补齐，原告在*期限内补齐材料的，就可以立案。建立登记立案制度并不等于废除《民事诉讼法》关于立案的规定，仍应当按照《民事诉讼法》的相关规定进行。
*三，在落实登记立案制度的同时，也要建立负面清单制度。实行登记立案并不意味着所有纠纷都要立案。有些纠纷以民事纠纷的形式出现，但是实质上并不是民事纠纷，而是主张不同的观点：以行政主导方式处理的一些历史遗留问题，不属于*主管，这些纠纷都不能立案，需要列入负面清单。哪些案件需要列入负面清单，需要进一步加强研究和探索。
（十五）正确把握重复起诉的标准
《解释》*247条对重复起诉的条件作了规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合以下条件的，构成重复起诉：1．后诉与前诉的当事人相同：2．后诉与前诉的诉讼标的相同：3．后坼与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实际上否定前诉的裁判结果。当事人重复起诉的，*应当不予受理。只有当原告的起诉同时具备这三项条件时，才构成重复起诉。需要注意的是，有些案件不属于重复起诉。例如，涉及到赡养费、扶养费、抚养费的案件，由于出现了新的事实，需要另行给付“三费”的，人就可以另行起诉。
（十六）发回重审案件当事人可以申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉
**实践中，出现下列两种情况会将案件发回重审。一是案件上诉到二审*后，二审*经审查撤销一审判决，发回重审。这时案件又回到普通的一审程序，当事人可以申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉。二是再审案件经审理后，再审*撤销原一二审判决，发回重审。这种情况下，发回的案件属于普通的一审案件还是属于再审案件这一问题在实践中存在争议。后经反复研究认为，再审*提审以后撤销一二审判决，发回一审*重审的，实际上案件已经回到了普通的一审程序，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉符合《解释》*252条规定的，就应予准许。这与二审中当事人提起反诉不一样。
（十七）依法落实裁判文书查阅制度
《解释》*255条对查阅裁判文书作了规定，这是落实**公开、审判公开的一项具体措施。本条对查阅判决书、裁定书作了5项规定：“（一）判决书、裁定书已经通过信息网络向社会公开的，应当引导申请人自行查阅；（二）判决书、裁定书未通过信息网络向社会公开，且申请符合要求的，应当及时提供便捷的查阅服务；（三）判决书、裁定书尚未发生法律效力，或者已失去法律效力的，不提供查阅并告知申请人；（四）发生法律效力的判决书、裁定书不是本院作出的，应当告知申请人向作出生效裁判的*申请查阅；（五）申请查阅的内容涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的，不予准许并告知申请人。”需要注意的是，裁判文书上网的制度已经建立，各级*，特别是一审*要积极推进裁判文书改革，加强裁判文书说理，并通过裁判文书上网，引导群众学法、守法。
小额诉讼制度
（十八）小额诉讼案件标的金额的标准
《民事诉讼法》*162条规定，小额诉讼案件标的金额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资30%以下。《解释》草稿中曾有1条规定：诉讼标的额**过这一上限的案件，如果双方当事人均同意适用小额诉讼程序的，应予准许。但**会法工委不同意这一意见。后，《解释》删除了这条规定。因为*必须严格依照《民事诉讼法》*162条规定的标准来确定小额诉讼案件的范围，不能突破法定标的额限制。**实践中，有*反映这一上限过低，导致小额诉讼案件过少。但随着国民收入的提高，小额诉讼案件标的额上限也会随之提高。实际上，根据《解释》*274条规定，小额诉讼案件有相当大的适用空间。影响小额诉讼程序适用的重要原因是基层*法官担心，小额诉讼案件实行一审终审，自身面临较大的信访压力。根据我们在上海、江苏、福建调研的情况看，如果严格依照《民事诉讼法》*162条规定适用小额诉讼程序，小额诉讼案件占一审案件的25%左右。其中申请再审的比例非常低，再审案件审结后申请人基本都息诉了，几乎没有人。小额诉讼案件标的额小，*应当坚持繁简分流原则，尽快审结这类案件，实行一审终审。这对于及时维护当事人的合法权益，让他们快速从小额民事纠纷中解脱出来，节约**资源具有积极作用。各级*要以《解释》的实施为契机，加大适用小额诉讼程序的力度。
（十九）适用小额诉讼程序的案件类型
《解释》*274条对适用小额诉讼程序的案件类型作了规定，一共包括8类案件，包括供用水、电、气、热力合同纠纷，纠纷，身份关系清楚的赡养费、抚育费、抚养费纠纷，责任明确的交通事故损害赔偿纠纷，等等。还有一个兜底条款。概而言之，适用小额诉讼程序的案件就是金钱给付案件，其它类型案件不适用小额诉讼程序。为了明确哪些案件不适用小额诉讼程序，《解释》*275条做了排除性规定，即人身关系、财产权确权纠纷，涉外民事纠纷，知识产权纠纷，需要评估、鉴定或者对诉前评估、鉴定结果有异议的纠纷等5类案件都不适用小额诉讼程序。
（二十）小额诉讼案件管辖异议的审理
《解释》*278条规定，当事人对小额诉讼提出管辖异议的，*应当受理。*经审理作出裁定后，裁定立即生效。可见，小额诉讼案件的管辖异议实行一审终审。小额诉讼案件实体审理实行一审终审，其程序价值就是为了快捷地解决简单的民事纠纷．如果允许在小额诉讼案件中对管辖异议裁定提起上诉，便与小额诉讼程序设置的目的相冲突。从当事人的角度看，当事人诉讼金额小，如果允许当事人对管辖异议裁定提起上诉，会导致当事人成本增高。
（二十一）小额诉讼案件程序的简化
《解释》对小额诉讼程序作了适当简化，各地*在实践中还可以对这些程序规则作进一步细化，以便让这一程序尽快发挥及时维护当事人合法权益，让当事人之间的关系尽快修复的功能。在简化程序时，主要的是简化小额诉讼案件裁判文书。对民事关系复杂的案件，要增强裁判文书的说理性，做到以理服人。但是，对于小额诉讼程序这样的简易程序，不能将简单程序复杂化。随着*信息化建设的推进，法官可以在庭审中辨法析理，并对庭审录音录像以存档备查。庭审结束后，*可以采用表格式、令状式文书格式，及时制作简易文书，当庭送达当事人，即审即结。小额诉讼程序才会有旺盛的生命力。在统一的诉讼文书样式之前，各级*应积极探索简化的文书样

关于民间借贷纠纷案件
会议认为，随着我国宏观调控政策不断实施，国家对金融政策进行了调整，银行贷款的规模不断收缩。在现行金融政策的制约下，中小企业、个体工商户以及农户信用贷款难的矛盾不断凸显，严重影响了中小企业的正常生产经营活动，由此民间借贷市场异常活跃，对经济和社会的发展的影响不断加深。民间借贷在一定程度上缓解了中小企业和“三农”的资金困难，有利于促进多层次信贷市场的形成和发展，但是民间借贷市场的自发性、自主性和不规范性，使其潜在的风险无法防控，不仅引发了大量的民事纠纷，而且*滋生非法融资甚至洗钱犯罪等现象，影响了社会的和谐稳定。近一个时期，民间借贷市场呈现出借贷规模扩大化、借贷用途多样化、借贷利息高额化的鲜明特点，与此相应反映到诉讼中的民间借贷纠纷和矛盾亦呈现出数量多、增长快、难度大的发展态势，民间借贷案件逐渐成为民事审判工作中波及范围广、敏感程度高、案结事了难的纠纷案件类型。审理民间借贷纠纷案件，*要充分发挥**和纠纷终结的审判职能作用，积极践行“为大局服务，为**”的工作主题，服务和服从于国家宏观调控金融市场的大局，严格按照法律、行政法规和**解释的规定，积极稳妥地审理好涉及民间借贷的纠纷案件，为规范和引导民间借贷行为，防范和化解民间借贷金融市场风险，促进民间金融市场的健康发展提供有力的****。
(一)关于民间借贷的范围问题
依据*《民事案件案由规定》的规定，民间借贷纠纷属于借款合同纠纷。根据合同法的规定，民间借贷与其他借款合同之间的区别主要体现在借贷主体的差异。通常理解的借款合同关系主要是指国家依法批准的金融企业与借款人之间发生的资金借用关系，而民间借贷法律关系主要是自然人之间、自然人与非金融企业以及其他经济组织之间发生的资金借用关系。就民间借贷合同的标的物而言，一般限于货币借用，不包括有价证券的借用。
(二)关于民间借贷的生效条件问题
正确认定民间借贷的生效条件是审理此类纠纷案件的前提和基础，是规范民间借贷行为、推动民间借贷市场合法有序发展的**。对于民间借贷合同的生效条件，现行法律没有明确规定，根据《合同法》*210条的规定，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。原则上应认为民间借贷合同为实践性合同，即民间借贷合同以出借人和借款人之间达成货币借用合意，并以出借人实际给付借款为生效条件。出借人与借款人之间仅达成借款合意，而未实际给付借款标的物的，可以认定合同成立而未生效，借款人不承担偿还借款的责任。
(三)关于民间借贷纠纷的举证责任分配以及证据审查和采信问题
审理民间借贷纠纷案件的难点在于证据审查和认定难，实践中对于民间借贷纠纷案件中的证据，应从各证据与案件事实之间的关联程度以及各证据之间的逻辑联系等方面进行综合审查判断。
民间借贷的出借人行使债权请求权，要求借款人偿还借款本息的，应对是否存在借贷关系、借贷内容以及是否已将款项交付借款人等事实承担举证责任;借款人主张已经偿还借款的，应当承担偿还借款的举证责任。对于出借人提供的“借据”等书证，应结合其他相关证据(包括借贷金额的多少、支付凭证、支付能力、交易习惯、当事人之间的关系等)认定是否存在民间借贷关系。
(四)关于民间借贷纠纷中利息、违约金争议的处理问题
民间借贷的利息是指从借款人借款之日至还款之日之间产生的利益，而民间借贷的违约金是指借款人逾期偿还借款本金应承担的违约责任。对于民间借贷合同明确约定借贷利息的，应当按照约定支付利息，但借贷利率不得违反国家有关限制借款利率的规定;对于支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息;出借人与借款人在民间借贷合同中既约定利息又约定逾期付款违约金的，终收取的利息和违约金的总额不得**过中国银行同期同类贷款利率的四倍。
原则上应以民间借贷书证上记载的借款金额为本金，当事人约定利息预先扣除或者有证据证明实际扣除的，应当按照实际出借金额认定本金。
(五)关于个人借贷单位使用的民间借贷处理问题
对单位工作人员为本单位的生产经营需要，以自己名义与出借人发生资金借用行为而发生民间借贷纠纷，应首先审查借贷法律行为是否符合《合同法》*49条规定的表见代理，其次审查借款的实际用途和实际借款人。如果借款人的资金借用行为构成表见代理，且借款由单位实际使用，应当认定单位为实际借款人，由单位承担偿还借款的责任;如果借款人的行为不构成表见代理，且出借人并不明知借款人是履行单位的职务行为、有充分理由认为其是在同借款人个人发生借贷关系时，即使出借人与借款人的单位实质上存在借贷关系，应依据合同法的相关规定，支持出借人向借款人主张。
(六)关于民间借贷的诉讼时效问题
依据《合同法》*206条的规定，民间借贷合同中没有约定借款日期和还款期限的，出借人可以随时请求借款人偿还借款，借款人也可以随时偿还。出借人没有提出还款请求，借款人也未主动偿还借款的，为保护出借人的合法权益，原则上适用《民法通则》*137条规定的20年长诉讼时效。

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