潍坊房产过户律师事务所

量房产纠纷主要类别
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋**购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。
7、房屋拆迁纠纷。
关于资金
为什么要“资金”？
因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易，期间往往需要1-3个月的时间，由于买卖双方缺乏足够的信任，对于“先过户”还是“先给钱”的问题一直存在争议，而且对买卖双方都存在着风险。
什么是“资金”？
“资金”是指，在二手房买卖过程中，购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后，需要将先支付的房款直接打入银行的“资金账户”，由银行暂时将该房款冻结，若买卖双方在规定的期限内完成过户手续，购房者拿到新的同时，银行会自动将该“资金账户”内的房款划转到卖方的账户下，如果交易失败，则该笔房款会自动退还至购房者账户下，这样做可以较大的保证双方的交易安全。

开发商侵犯包销商销售权
开发商侵犯包销商销售权，是指开发商绕过包销商擅自出售房屋。依据《合同法》百一十三条的规定，在包销合同存续期间，开发商擅自销售包销房屋的，开发商应当承担的违约责任应当包括包销商的实际损失，例如广告宣传投入的费用、为销售房屋支出的员工工资等相关费用，还应当包括可得利益损失。根据院观点，对于包销方而言，因房价与房地产政策及市场环境等因素紧密联系，实际销售价格并不必然**约定的包销价格，收益与风险共存。因此，在合同订立时，包销方获得的仅是销售的，而并不存在必然的可预见收益；包销方的销售权是其获得合同履行利益的前提。只有在委托销售方侵犯了包销方销售权且实际销售价格**包销成本的情况下，包销方的可得利益赔偿主张才能依法成立。

依法进行项目转让的操作
针对房地产项目转让，我国目前尚缺乏相关法律法规对其进行规范。但这并不意味着从事这一交易就无法可依。因为房地产项目转让主要的内容仍是土地使用权转让，主要审批手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续亦是以此为前提和依据的。审理项目转让纠纷中，确认建设项目交易手续是否完备，转让行为是否合法，成为审理房地产案件中个分**的新问题。同时，项目公司的转让必然涉及公司股份的转让及工商登记等公**方面的问题；如果是中外合作企业转让房地产项目还必须熟悉《中外合资企业法》或收购中外合资企业股权须经外资委审批程序。

商品房预售法律规定
商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。令*131号《城市商品房预售管理办法》*六条明确规定商品房实行预售许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
商品房预售应符合《城市房地产管理法》*四十五条规定的条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可。
当事人约定解除房屋买卖合同条件成就时，合同自解除权人发出《解除合同通知》到达对方时解除
　　规则详解：约定解除是指房屋买卖合同当事人双方订立合同时，在合同中约定一方解除合同的条件，或者在订立合同以后，另行约定一方解除合同的条件，在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行之前，出现了约定的解除合同的条件时，约定的享有解除权的人可以行使解除权，终止合同的义务。根据《合同法》*九十六条规定，当事人一方依照本法*九十三条*二款规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。且解除权为形成权，约定解除合同的条件发生以后，只要约定享有解除权的一方作出解除合同的意思表示，合同的义务就终止了，而*再获得另一方的同意。**实践中，解除的意思表示一般不得撤销，对此合同法尽管未作规定，但因解除的意思表示生效已生解除效果，且保护相对人的合理信赖，一般不得撤销，除非相对人同意。
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