潍坊房产转让合同纠纷谁可以代理

买房前房产纠纷
一、广告欺
现在楼盘广告可谓是铺天盖地，而多数人也相信广告效应，房子毕竟不可能像买车一样，可以先体验。首先，要注意在买房子的时候要选择正规房屋销售地点，有固定地点，齐全的房地产企业，不要选择路边野广告的消息。有些人会利用内部价等诱饵取消费者的金钱，所以在选择时要慎重，不要轻信小广告之类的。在选房子的时候，除了要实地看房以外，还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保》、《住宅使用说明书》，另外，交房时开发商是否提供一表两书，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保》和《房屋移交书》。缺少任何一项都有可能给接下来的购房或者交房带来麻烦。
二、定金纠纷
在所有问题都了解清楚并打算购买时，消费者就要开始支付一定的金额了。在此，需要提醒购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。定金,简单的说就是预先给付开发商的金额，需要注意的是如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。
而订金是在房产交*程中预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。
不过，要提醒大家的是，购买者在支付金额签约合同时，一定要认真阅读，合同上一般会这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。
三、霸王合同
在房屋买卖中，虽然房屋买卖合同有统一范本，但依然有房产开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的条款。虽然购房者有话语权，但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同，这也就是我们所说的霸王条款，对于这些条款消费者似乎很难反抗。
值得提醒的是，一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的，购房者一定要对合同中的任一细节都多加留心，特别是附在后文的补充协议，这往往会成为不少纠纷的导火线。
四、房屋质量
商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节，如果经济条件允许，可以选择的验房公司验房。如果是自己验房的话，在收房之前就先去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。
被执地产归属确定
我国《城市房地产管理法》*五章“房地产权属登记管理”中，*五十九条、*六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权向县级以上地方房产管理部门申请登记，由县级以上地方房产管理部门核实并颁发房屋所有权。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级土地管理部门核实，由同级更换或者更改土地使用权。
在执地产时，首先要确定被执行人的房地产是否属于被执行人所有，对于已经进行登记的房地产，应按照房产管理部门的登记确定权属。一般来说，只要房地产登记在被执行人名下，就应当视为被执行人所有，就可以将其作为被执行人的财产执行。

不符合交付条件型交房纠纷。
交付条件有两种类型，即法定条件和约定条件两种。法定条件是法律法规的强制性规定，如《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件（竣工验收备案表、配套设施和配套工程符合交付使用条件的文件、前期物业管理协议及其他文件）和《苏州市商品房交付使用通知书》，是住宅的还要同时取得《住宅质量保》和《住宅使用说明书》。这几个条件是同时具备，而不是只具备其一即可。在办理交房手续时，如果开发商不出示《商品房买卖合同》示范文本*8条规定的符合房屋交付条件的文件或出示的文件不齐全，买受人有权拒绝办理交接手续。约定条件是双方当事人除法定交房条件外另外约定的其他交房条件。如约定办理好产权证为房屋交付条件等。在这里，开发商要注意，只能约定**法定标准，不能约定低于法定的标准，否则，直接导致该约定条款无效。如因种种原因导致项目不能在双方约定的交房期限内达到法定条件或约定条件的，对此，开发商应根据尚未具备的交房条件评估逾期违约风险大小，积极制定合理的责任承担方式，并尽可能以协商争取买受人的谅解和支持，给予适当的经济补偿，根据实际情况另行签订一个延期交房或者放弃进一步追索的等类似的补充协议，切忌为推卸责任而强行交房。

关于资金
为什么要“资金”？
因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易，期间往往需要1-3个月的时间，由于买卖双方缺乏足够的信任，对于“先过户”还是“先给钱”的问题一直存在争议，而且对买卖双方都存在着风险。
什么是“资金”？
“资金”是指，在二手房买卖过程中，购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后，需要将先支付的房款直接打入银行的“资金账户”，由银行暂时将该房款冻结，若买卖双方在规定的期限内完成过户手续，购房者拿到新的同时，银行会自动将该“资金账户”内的房款划转到卖方的账户下，如果交易失败，则该笔房款会自动退还至购房者账户下，这样做可以较大的保证双方的交易安全。

未尽书面通知义务型交房纠纷
书面通知是一种要式行为，是以邮件或数据电文等可以有形地表现所载内容的送达方式。采取书面的送达方式既有利于督促当事人积极履约，也有利于在发生纠纷时有据可查。苏州市《商品房买卖合同》示范文本*8条规定：商品房达到交付使用后条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。书面通知的方式有邮寄送达、传真送达及公告送达等。有效的方式就是用特快专递邮寄的方式向买受人发出《入伙通知书》或《交房通知书》。买受人持上述通知书要求的及其他相关资料，在交房期限内到房地产开发企业的地点办理交房手续。在此，开发商要注意不是邮寄出去就万事大吉了。在**实践中，认定时是以开发商尽到充分通知的义务为标准的，一定要买受人本人收到才可，如果是买受人委托他人代收的，一定要文件。否则，开发商将承担未尽到书面通知义务，逾期交房的责任。因此，在商品房买卖合同条款上一定要约定书面送达的方式，如“采取邮寄送达并由当事人或代理人签收的方式，若上述方式无法送达的，可采取公告送达的方式”。另外，开发商一定要在合同约定的交付期限届满**个月或者其他合理的时间积极充分履行书面通知的义务，以确认对方是否受到，如果没有收到，还有充足的时间去补救。
合同签订后，因价格变化原因可以反悔吗?
商品房也是一种商品，买卖双方签署合同后，没有发生约定和法定的退房理由，任何一方违反合同约定，均需向守约方承担违约责任。
此外，从法律上讲，开发商降价对老来说是很难的，这属于房地产交易的风险。除非合同有约定，如果签合同时开发商有书面承诺，承诺不降价，或若降价就赔偿损失，这样就可以获得赔偿。打砸售楼处只能徒劳无果，甚至会构成犯罪。
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