潍坊房产转让合同纠纷解决方法

买房前房产纠纷
一、广告欺
现在楼盘广告可谓是铺天盖地，而多数人也相信广告效应，房子毕竟不可能像买车一样，可以先体验。首先，要注意在买房子的时候要选择正规房屋销售地点，有固定地点，齐全的房地产企业，不要选择路边野广告的消息。有些人会利用内部价等诱饵取消费者的金钱，所以在选择时要慎重，不要轻信小广告之类的。在选房子的时候，除了要实地看房以外，还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保》、《住宅使用说明书》，另外，交房时开发商是否提供一表两书，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保》和《房屋移交书》。缺少任何一项都有可能给接下来的购房或者交房带来麻烦。
二、定金纠纷
在所有问题都了解清楚并打算购买时，消费者就要开始支付一定的金额了。在此，需要提醒购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。定金,简单的说就是预先给付开发商的金额，需要注意的是如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。
而订金是在房产交*程中预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。
不过，要提醒大家的是，购买者在支付金额签约合同时，一定要认真阅读，合同上一般会这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。
三、霸王合同
在房屋买卖中，虽然房屋买卖合同有统一范本，但依然有房产开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的条款。虽然购房者有话语权，但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同，这也就是我们所说的霸王条款，对于这些条款消费者似乎很难反抗。
值得提醒的是，一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的，购房者一定要对合同中的任一细节都多加留心，特别是附在后文的补充协议，这往往会成为不少纠纷的导火线。
四、房屋质量
商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节，如果经济条件允许，可以选择的验房公司验房。如果是自己验房的话，在收房之前就先去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。
建设用地使用权转让合同无效后，在当事人之间可能产生的返还财产、折价补偿或者赔偿损失，可以作为合同转让的标的
规则详解：当合同被认定为无效后，基于合同所发生的债权债务关系归于消灭的同时，原来基于合同所发生的物权变动也当然丧失基础，进而发生物权变动回转的法律后果。建设用地使用权转让合同纠纷中，即使合同无效，作为转让一方也可能享有基于合同无效的返还财产、折价补偿或者赔偿损失。对于此种可能存在的，受让一方与第三方签订《合同转让协议书》约定，将该加以让与，是当事人之间的真实意思表示，不存在合同法*五十二条所规定的无效情形，故该转让协议书中合法有效。

合作开发房产所有权人认定依据
(一)合作开发协议
根据2005年院发布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》*十四条的规定,合作开发主体之间是共同投资,共享利润、共担风险的合作关系,对房屋所有权的分配合作开发主体之间可以进行自由约定,因此合作开发房地产中房屋所有权的归属受协议的约束。举例而言:甲乙合作开发建造了A项目1、2、3号楼,双方在合作开发协议中约定了产权分配方案,即房屋建成后1、2号楼房产归甲所有,3号楼房产归乙所有。如此,在甲乙之间,A项目1、2、3号楼的产权归属清晰,任何一方无权对他方房产行使所有权。
(二)不动产登记簿
虽然合作开发房地产协议对房产归属有约定,但是这种约定只对协议各方有效,对协议外的*三人不具有约束力。“763号案件”中院也认为联建协议并不能直接作为认定《物权法》*三十条规定的合法建造人并因事实行为而当然取得物权的依据。因此,仅依据协议约定还不能准确认定房产所有权人。
(三)土地使用权的审批文件、建设工程规划许可、施工许可等相关材料
对于房产未登记的情形下如何确定房屋归属的问题,在《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》*二条*二款中进行了规定,即未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

退房退款协议就违约责任的具体承担方式约定有选择权时，有选择权一方以行为方式作出选择后，不得再直接适用选择性条款主张其他追究违约责任方式
规则详解：《商品房买卖合同》被双方当事人协议解除后，双方当事人签订《退房退款协议书》并在协议中约定违约责任选择性条款。双方当事人在协议中就违约责任承担方式约定选择性条款意味着一方违约时，守约方获得了在约定违约责任范围内主张何种违约责任的选择权。除非双方作出特别约定，否则选择性条款只能择一行使，而不能相继行使。守约方一旦作出选择，即意味着违约责任承担的具体方式已固定下来。进而，守约方已不能主张直接适用之前约定的选择性条款，再选择其他违约责任承担方式。

金融机构知道或者应当知道房屋买卖合同虚假,仍然与买受人签订房屋担保合同的,该合同亦属虚假,应当认定无效。
   一方当事人主张房屋买卖合同实为民间借贷合同的 担保的,应当举证民间借贷合同关系的存在。当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保,出借人主张就买卖合同项下的房屋**受偿的,不予支持。出借人请求履屋买卖合同的,应当依照《关于审 理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》*二十四条的规定 处理。
  当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保,双方已经办理房屋所有权转移登记,人以不存在真实的买卖合同关系为由,主张合同无效并请求返还房屋的,应当向当事人释明变更诉讼请求为返还本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋的差额。
当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他债务,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合 同无效的,不予支持。因债务人未履屋买卖合同,债权人 请求解除合同,按照原约定清偿债务的,应予支持。
   债务人举证所抵销的债务中存在非法的,应当扣除该部分。一方请求确认以房抵债协议无效或者变更、 撤销协议的,应当依照合同法*五十二条、*五十四条的规定审查。当事人通过以房抵债协议逃避债务,侵害*三人合法权益的,*三人可以依照合同法*七十四条的规定行使撤销权。
购买手续不全的商品房会有什么风险?
1、取得权属的期限无法确定;
2、为取得权属，需要支付额外费用，如需补交土地出让金;
3、只能取得使用权，不能取得权属，不能上市交易;
4、可能被以违法建设。
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