青岛房产纠纷问题

量房产纠纷主要类别
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋**购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。
7、房屋拆迁纠纷。
房地产开发建设流程
房地产开发建设过程可分为四个阶段：项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。
房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首先，获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计，这一过程需要与项目所在地相关部门沟通协商（通常需要半年至一年）；此后，根据申报报告和批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》；与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同；根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》；进入项目施工的阶段，开发商在此阶段的主要任务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预度计划实施。单位的一般施工流程如下：
项目竣工验收主要包括两个阶段，一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收、结算、备案；二是进行产权初始登记，新建的房屋申请人应当提交“四证（《建设用地规划许可证》、《国有土地》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）”和房屋竣工验收资料等，在房屋竣工后的三个月内向登记申请房屋所有权初始登记，对于购房者来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。

关于抵押房地产的执行问题。
1、房地产抵押应当办理抵押登记手续。
房地产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为，是属于一种担保物权。《担保法》*三十条、*四十一条、*四十三条规定，抵押人应以书面形式订立抵押合同，并应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗*三人。
2、房地产抵押债中抵押人应**受偿
根据《执行规定》*四十条的规定：对被执行人所有的其他享有抵押权、质押权的留置权的财产，可以采取查封、扣押等措施，财产**、变卖后所提价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人**受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。如果抵押人的债权未到清偿期的应当按照《担保法》*四十九条的规定，向抵押权人提前清偿，可向其约定的*三人提存，以保护抵押人的**受偿权。
3、房地产抵押人可依法转让房地产。
抵押房地产的转让，只要符合法定程序，履行法定的手续，应允许自由转让，房地产抵押人通过转让抵押房地产，可以周转、筹措资金用于生产、经营，从而为债权的顺利实现提供了物质**。反之，限制房地产抵押人转让房地产，无法缓解其资金困难，交易不顺畅，这不符合公平兼顾效率原则。

合作开发房产所有权取得条件
物权的取得方式可分为两种:一是原始取得;二是继受取得。物权的原始取得是指民事主体非依据他人的及意思表示而直接依据法律规定取得物权。《物权法》*九条款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”该法*三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”根据前述物权法原理及法律规定,因合法建造房屋这一事实行为取得物权的,属于原始取得,只要事实行为成就即发生物权效力。合作开发房地产也属于房屋建造行为,因此合作开发房产所有权的取得也应适用以上法律规定,即合作开发主体在合法建造事实行为成就时即原始取得物权。

开发商侵犯包销商销售权
开发商侵犯包销商销售权，是指开发商绕过包销商擅自出售房屋。依据《合同法》百一十三条的规定，在包销合同存续期间，开发商擅自销售包销房屋的，开发商应当承担的违约责任应当包括包销商的实际损失，例如广告宣传投入的费用、为销售房屋支出的员工工资等相关费用，还应当包括可得利益损失。根据院观点，对于包销方而言，因房价与房地产政策及市场环境等因素紧密联系，实际销售价格并不必然**约定的包销价格，收益与风险共存。因此，在合同订立时，包销方获得的仅是销售的，而并不存在必然的可预见收益；包销方的销售权是其获得合同履行利益的前提。只有在委托销售方侵犯了包销方销售权且实际销售价格**包销成本的情况下，包销方的可得利益赔偿主张才能依法成立。
开发商不能按时交房怎么办?
针对开发商延迟交房，们可集结起来找开发商讨个说法，如果不行可走法律程序。
根据《合同法》百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
因此，如果开发商没有按期交房，可要求开发商支付违约金或者赔偿损失，购房人如欲解除合同，应当行催告。催告之后**过三个月的，购房者可要求开发商解除合同。
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