潍坊二手房咨询律师所

房产纠纷 是什么
当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查*、动拆迁材料调查*、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
为当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查*、动拆迁材料调查*、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
确立包销关系所应关注的几个问题
（一）包销人的主体，即什么样的人（法人）能成为包销人
商品房包销作为一种新型的经营方式，目前，国家法律、行政法规对包销人尚没有规定，更没有禁止性规定。
（二）包销责任的性
包销作为一种加重代理商责任方式实施的销售代理，相对代销而言，风险要大得多。包销商必须 按照包销合同的约定，定期向开发商支付房款。一旦包销商在合同约定的包销期限内未能售出包销的全部房产，则未售出部分必须由包销人以自己的名义承购，否则构成违约，应承担违约责任。
（三）风险利益的性
包销商包销的目的在于从中赚取销售价格与包销价格之间的差价，但同时也承担相应的风险。如果包销的商品房难以销售，或销售的价格低于包销的价格，产生的亏损应由包销商自行承担，与开发商无关。
（四）开发商、包销商和购房人之间的关系、诉讼地位
在含有包销合同的商品房买卖纠纷中，开发商与包销商的诉讼地位是一个首先必须明确的问题。
从形式上讲，买卖合同的相对人是开发商与买受人，根据合同相对性原理，因买卖合同发生的纠纷，诉讼主体应为开发商与买受人。
（五）税的承担
在包销期内，包销商以开发商的名义与购房者签订销售合同并收取房款，开发商应当基于购房合同中约定的款项承担相关税赋。而当包销期限届满后，包销商要按约承购包销剩下的商品房，此时包销商与开发商之间发生直接的买卖，作为商品房的买卖双方均应当依法纳税。

房屋转租的法律问题
由于次承租人的租赁权是建立在承租人的租赁权基础之上，在租赁合同被撤销或确认无效后，承租人的租赁权消灭，次承租人的租赁权也失去存在的基础。同时，根据《合同法》*51条的规定，转租合同转为效力待定。如果出租人对转租合同予以追认，转租合同在出租人与次承租人之间继续履行；如果出租人拒绝追认转租合同，则转租合同为无效合同。为此，承租人对租赁合同被撤销或无效有过错的，次承租人可依据《合同法》*42条、*58条的规定，请求承租人承担因转租合同无效而产生的缔约过失责任。由于在房屋转租的情形下，存在租赁合同与转租合同两个法律关系，依合同相对性原则，纠纷的处理应围绕两个合同分别进行。另根据《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》*18条规定的“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持”。在出租人与承租人之间的租赁合同纠纷中，如涉及合同的解除或房屋的腾退，为彻底解决纠纷和减少诉累，可将次承租人作为被告或无立请求权的*三人参与诉讼，要求次承租人履屋腾退义务。

房地产项目转让中转让合法性
(1)土地使用权瑕疵导致转让合同无效。
房地产法规定转让房地产必须经出让取得土地使用权证，以土地使用权转让的，应补办土地出让手续。而我国房地产市场上很多转让的项目都是没有取得完整的土地使用权的，而转让土地使用权的现象尤其严重。在这种情况下，常产生转让合同无效，从而给当事人带来巨大的损失。同时，法律规定土地使用权项目转让必须补办土地使用权出让手续，但房地产法*39条规定应由受让方补办该手续。但从完整性来说，转让方应负有交付具有完整项目的义务，而且转让方对拟转让项目的来源更熟悉，由其办理出让手续更能体现交易效率原则。
(2)股权收购瑕疵导致转让行为无效。
项目公司股权收购中被收购股权的合法性和有效性，包括股权主体和股权转让的合法性。如果收购中外合资的项目公司股权，则必须遵守《中外合资企业法》，须经外经委审核投资主体变更事宜。如果是国有股权出让，则必须按法定程序进行交易，否则转让合同视为无效。收购国有股权须经国有资产管理办公室审批办理产权界定、登记，并在产权交易所内签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。同时收购方收购项目公司股权后，必须及时到工商企业登记办理登记，中外合资企业还须经外经委审批，确认投资主体发生改变，否则股权收购合同没有生效。

商品房买卖当中各方当事人
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*22条规定：“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，应当通知包销商参加诉讼；出卖人、包销商和买受人对各自的义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。”在房屋销售纠纷中，开发商为出卖方，包销商为代理人，出卖人、包销商和买受人对各自的义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。开发商作为合同主体的出卖人，根据合同的相对性原则，一般应列为被告，包销商作为具体为民事行为收取房款的人，与案件有直接的利害关系，故应作为共同被告。具体由何方承担责任的主体和内容则需取决于责任原因以及各方的约定内容。
作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效？
：鉴于商品房预售的性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的制度。《城市房地产管理法》*45条、《城市房地产开发经营管理条例》*23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是**解释，预售许可均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。
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