青岛房产纠纷 律师 二手房纠纷

买房前房产纠纷
一、广告欺
现在楼盘广告可谓是铺天盖地，而多数人也相信广告效应，房子毕竟不可能像买车一样，可以先体验。首先，要注意在买房子的时候要选择正规房屋销售地点，有固定地点，齐全的房地产企业，不要选择路边野广告的消息。有些人会利用内部价等诱饵取消费者的金钱，所以在选择时要慎重，不要轻信小广告之类的。在选房子的时候，除了要实地看房以外，还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保》、《住宅使用说明书》，另外，交房时开发商是否提供一表两书，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保》和《房屋移交书》。缺少任何一项都有可能给接下来的购房或者交房带来麻烦。
二、定金纠纷
在所有问题都了解清楚并打算购买时，消费者就要开始支付一定的金额了。在此，需要提醒购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。定金,简单的说就是预先给付开发商的金额，需要注意的是如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。
而订金是在房产交*程中预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。
不过，要提醒大家的是，购买者在支付金额签约合同时，一定要认真阅读，合同上一般会这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。
三、霸王合同
在房屋买卖中，虽然房屋买卖合同有统一范本，但依然有房产开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的条款。虽然购房者有话语权，但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同，这也就是我们所说的霸王条款，对于这些条款消费者似乎很难反抗。
值得提醒的是，一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的，购房者一定要对合同中的任一细节都多加留心，特别是附在后文的补充协议，这往往会成为不少纠纷的导火线。
四、房屋质量
商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节，如果经济条件允许，可以选择的验房公司验房。如果是自己验房的话，在收房之前就先去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。
质量问题型交房纠纷
商品房质量问题是指开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”*十三条款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”*二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修房责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修房。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”可见只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人才可以据此拒绝收房。

预售房地产广告中的常见法律风险
（一）尚未取得预售许可证
房地产公司为“预热”房地产销售或想尽快回笼资金，往往具有提前发布房地产广告的“冲动”，而预售的房地产，在发布广告时，具有一个法定的限制条件，即必须具备预售许可证，否则不得发布广告。
（二）广告中缺乏法定内容
预售的房地产广告，必须载明以下事项：(一)开发企业名称；(二)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；(三)预售许可号。但是，如果预售房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
（三）广告中涉及装修装饰内容
预售的房地产，不得在广告中涉及装修装饰内容。如若涉及，须即刻更改。具体详见《房地产广告发布暂行规定》*十三条*二款的规定。
（四）以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告
如果尚未取得预售许可证，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告，此为禁止内容，具有前述名目的，须即刻更改。虽然以“内部认购”等做法实践*量发生，但并不意味着正确。

合作开发房产所有权取得条件
物权的取得方式可分为两种:一是原始取得;二是继受取得。物权的原始取得是指民事主体非依据他人的及意思表示而直接依据法律规定取得物权。《物权法》*九条款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”该法*三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”根据前述物权法原理及法律规定,因合法建造房屋这一事实行为取得物权的,属于原始取得,只要事实行为成就即发生物权效力。合作开发房地产也属于房屋建造行为,因此合作开发房产所有权的取得也应适用以上法律规定,即合作开发主体在合法建造事实行为成就时即原始取得物权。

预告登记的法律效力
担保效力
预告登记的担保效力在于，通过限制让与人对其名下不动产物权的再处分行为，以确保以该不动产物权变动为内容的请求权之实现。但对限制效果——让与人的再处分行为无效——却存在不同的规范模式。
处分无效。为了保证预告登记人之请求权的实现，让与人不得处分业已存在预告登记的不动产物权。若让与人处分该物权，则其处分行为不仅相对于预告登记人来说是无效的，而且在当事人之间亦是无效的。这实质是禁止让与人的再处分。与此同时，亦必然导致不动产登记簿的冻结。因为不动产登记是不予受理基于无效法律行为的不动产物权变动之登记申请的。所以，这一模式虽然对于保护预告登记人这一个体之请求权的效果简单、直接，但是却以阻碍不动产交易为代价，又不失为拙劣的方法。
退房退款协议就违约责任的具体承担方式约定有选择权时，有选择权一方以行为方式作出选择后，不得再直接适用选择性条款主张其他追究违约责任方式
　　规则详解：《商品房买卖合同》被双方当事人协议解除后，双方当事人签订《退房退款协议书》并在协议中约定违约责任选择性条款。双方当事人在协议中就违约责任承担方式约定选择性条款意味着一方违约时，守约方获得了在约定违约责任范围内主张何种违约责任的选择权。除非双方作出特别约定，否则选择性条款只能择一行使，而不能相继行使。守约方一旦作出选择，即意味着违约责任承担的具体方式已固定下来。进而，守约方已不能主张直接适用之前约定的选择性条款，再选择其他违约责任承担方式。
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