青岛房产转让合同纠纷律师北京 房地产纠纷

房地产纠纷有哪些解决办法
1、凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向提起民事诉讼。
2、拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向起诉。
3、单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
4、单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。
5因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。
6、因建筑引起的房产纠纷，以及因建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向起诉。
以房抵款法律行为认识
《物权法》*十五条“当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条从立法上确立了合同效力和物权效力区分原则，即物权变动的原因行为和物权变动的区分。区分原则强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则应受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。因此，除双方签订的以房抵款协议中存有《合同法》规定的无效或可变更、可撤销的情形，双方真实意思表达所形成的以房抵款约定应属内容合法、效力确定的约定。

关于对尚未取得产权证照的预售商品房的执行问题。
预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归房地产开发商所有。当房地产开发商为被执行人，可以依法对以上预售商品房进行执行。但是，当开发商所开发的房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得产权证照的购房消费者的权益如何进行保护，这是执行实践中亟待解决的问题。在2002年6月20日《关于建设工程价款**受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）中曾指出：1、在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《*共和国合同法》*二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的**受偿权优于抵押权和其他债权。2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款**受偿权不得对抗买受人。以上批复虽然是对合同法*二百八十六条如何适用的有关解释，但笔者认为其精神同样也适用于保护对已全部支付或部分支付房款，却尚未取得产权证照的购房消费者的权益，这是我们在执行中对尚未取得产权证照的预售商品房的执行所应遵循的基本原则。

房屋买卖合同接触的法律问题
   买受人请求办理房屋所有权转移登记的案件,可以告知其申请对房屋采取保全措施。
   有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对 方履行的,视为放弃合同解除权。
   合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后,对方当事人经催告仍然不履行合同,守约方主张依照合同约定或 者法律规定解除合同的,应予支持。
   房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后, 买受人应当将房屋返还给出卖人,并支付房屋占有使用的费用, 费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将 收取的价款返还给买受人,并支付。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产,经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的,应当向被告释明反诉请求返还财产,避免判决单 方返还财产造成当事人利益失衡。
   合同无效或者被撤销的,一方因房产波动受到的损失, 由当事人按照各自的过错承担。合同解除的,守约方因房产价 值波动受到的损失,由违约方赔偿。

逾期型交房纠纷
是指在双方约定的交房期限届满，开发商却因为自身的风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。如果开发商已经逾期交房了，是否就一定承担违约责任呢？对此，开发商风险防控的重点：一是合理的安排；二是严格的施工进度；三是巧妙的合同条款设计。在合同条款设计上，一方面可以根据项目的整体开发计划和施工进度，分别制定不同区域的不同交房期限，避免项目内所有商品房的交房期限“一刀切”，将逾期交房违约责任的风险尽可能的予以分散化解。同时对于交房期限的选择，应当在综合考虑公司自身的安排与项目的施工进度计划以及相关可变因素的前提下，尽可能合理留出相对宽裕的时间，以确保在交房期限来临前确能完成项目内所有的施工，包括绿化、景观、现场清理等，同时应尽可能确保在交房来临之前，项目能够竣工验收合格，并取得《商品房交付使用通知书》。另一方面可以制定一些免责事由的条款，除地震、等这些不可抗力原因外，还可以另行约定其他的免责事由，如施工中遇到异常困难及重大技术问题时，开发商可以据实予以延期且*承担违约责任等类似条款。此时，如果出现了逾期交付的情形，开发商就可以以书面形式履行及时告知义务，而不用承担逾期交房的违约责任。如果没有对逾期交房的违约金作出明确约定的，就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。
房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张应受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵原则的限制
　　规则详解：《买卖合同纠纷解释》*二十九条规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，应当根据当事人的主张，依据合同法百一十三条、百一十九条、本解释*三十条、*三十一条等规定进行认定。”也就是说，房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张并不必然获得支持，还要受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则的限制。具体到本案，则是关于减轻损失规则的适用问题。减轻损失规则是指，在对方当事人违约甚至根本违约的情况下，合同当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务，应及时采取适当措施防止损失扩大，如果其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
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