潍坊商铺纠纷 商品房纠纷

房产纠纷 是什么
当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查*、动拆迁材料调查*、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
为当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查*、动拆迁材料调查*、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
未取得商品房预售许可的房屋销售法律问题
当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义 务,守约方请求判决强制签订房屋买卖合同的,不予 支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约方请求增加赔偿的,可予支持。 
  出卖人未取得商品房预售许可与买受人签订商品 房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可为由主张合同无效的,不予支持。 
当事人以房屋买卖合同存在下列情形为由主张合同无效的,不予支持:
   (一)出卖人未领取权属的; 
   (二)买卖未经抵押权人同意的;
   (三)买卖未经预告登记人同意的;
   (四)房屋被依法采取查封等强制措施的;
   (五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;
   (六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共有人**购买权的; 
   (七)出租人违反法律规定出售房屋,侵害承租人**购买权的;  
   (八)违房地产市场调控政策,但不违反法律、行法规效力性强制性规定或者公序良俗的。

在违约责任中，承担责任的一方应给对方造成的利益损失进行赔偿。
在订立以不能给付为标的的合同时，明知或可知其给付不能的一方当事人，对因相信合同有效而受损害的另一方当事人负损害赔偿义务。但赔偿额不得**过另一方在合同有效时现有的利益的金额。对于缔约过失责任，合同法*四十二条只确定了缔约过失应承担赔偿责任，并未明确赔偿的范围。通说认为，法律规定缔约过失责任，是出于对合同缔结、履行过程中信赖利益的保护，旨在使非违约方因信赖合同的履行而支付的各种费用得到返还或赔偿，从而使当事人处于合同**订立之前的良好状态。缔约过失的赔偿范围是信赖利益的损失，是指因另一方的缔约过失行为而使合同不能成立，导致信赖人所支付各种费用和其他损失不能得到弥补。

未能订立商品房买卖合同引发的定金纠纷
1.因当事人一方原因
　　即在能够认定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情形下，除恶意进行磋商外，应根据《担保法解释》*115条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定处理。
2.因不可归责于当事人双方的事由
　　所谓“不可归责于当事人双方的事由”，**实务认为，是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。
3.因当事人双方均存在过错
即在当事人双方在磋商过程中均有过错导致商品房买卖合同未能签订的情形下，宜作如下处理：①不适用*1种情形的定金罚则；②对已交付的定金，比照*2种情形处理；③根据各自过错程度承担相应的违约责任。

认购纠纷的表现形式
（一）、当事人双方签订认购协议后，如果开发商没有在约定的期限内将认购商品房为认购人保留，购房人通常会认为开发商违约，从而产生纠纷；
（二）、当事人双方签订认购协议后，如果开发商认为认购人未在约定的期限内与其签订商品房买卖合同，开发商通常会认为认购人违约，从而而产生纠纷；
（三）、当事人双方虽已签订认购协议，但在认购协议中，并未将认购人所交付的款项写为“定金”，而是写为“订金”、“”、“订约金”、“保证金”、“担保金”、“留置金”等 ，当事人就该款项是否是定金，是否应适用定金罚则而产生纠纷；
（四）、开发商销售楼盘时，打查边球，在尚未取得预售许可证或接近取得预售许可证的阶段，违规开始售房，即采取“内部认筹”的方式，向购房人收取部分款项，通常叫做“咨询费”、“认筹费”、“登记费”等，并且只向购房者开收据，不签认购协议，在后续阶段，当事人双方没有就购房事宜达成一致，从而产生纠纷。
房地产商发布的宣传广告与实际不符是否要承担责任?
售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。但是对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响的内容除外。
《广告法》*三十七条规定：
（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够广告的内容是虚或者部分是虚，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。
（2）购房者是受到欺和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺和误导。
（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。
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