青岛二手房屋买卖的纠纷 房地产纠纷

买房前房产纠纷
一、广告欺
现在楼盘广告可谓是铺天盖地，而多数人也相信广告效应，房子毕竟不可能像买车一样，可以先体验。首先，要注意在买房子的时候要选择正规房屋销售地点，有固定地点，齐全的房地产企业，不要选择路边野广告的消息。有些人会利用内部价等诱饵取消费者的金钱，所以在选择时要慎重，不要轻信小广告之类的。在选房子的时候，除了要实地看房以外，还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保》、《住宅使用说明书》，另外，交房时开发商是否提供一表两书，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保》和《房屋移交书》。缺少任何一项都有可能给接下来的购房或者交房带来麻烦。
二、定金纠纷
在所有问题都了解清楚并打算购买时，消费者就要开始支付一定的金额了。在此，需要提醒购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。定金,简单的说就是预先给付开发商的金额，需要注意的是如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。
而订金是在房产交*程中预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。
不过，要提醒大家的是，购买者在支付金额签约合同时，一定要认真阅读，合同上一般会这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。
三、霸王合同
在房屋买卖中，虽然房屋买卖合同有统一范本，但依然有房产开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的条款。虽然购房者有话语权，但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同，这也就是我们所说的霸王条款，对于这些条款消费者似乎很难反抗。
值得提醒的是，一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的，购房者一定要对合同中的任一细节都多加留心，特别是附在后文的补充协议，这往往会成为不少纠纷的导火线。
四、房屋质量
商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节，如果经济条件允许，可以选择的验房公司验房。如果是自己验房的话，在收房之前就先去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。
对房地产开发企业或其他市场主体的风险提示
因合资、合作开发房地产项目具有投资大、周期长、风险高的特点，相关法律纠纷关系较为复杂。在理清合资、合作开发房地产合同纠纷主要问题后，面对合同的性质和合同效力问题及**裁判观点，开发商在合作前期应树立风险防范意识，事先建立风险防范机制和事后的纠纷解决机制。
房地产开发企业或其他市场主体在合资、合作开发房地产项目中：1、在充分尽调的基础上，慎重选择适格的合作方；2、在法律服务下订立完善、详尽的合同；3、规范后期合同的履行；4、发生法律纠纷时需及时选择律师团队介入。只有建立完善和体系化的风险防范机制和纠纷解决应对策略，才能限度的避免纠纷，维护自身合法权益，保证合资、合作开发房地产项目的顺利实施。

商品房预售法律规定
商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。令*131号《城市商品房预售管理办法》*六条明确规定商品房实行预售许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
商品房预售应符合《城市房地产管理法》*四十五条规定的条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可。

定金担保是认购协议的核心条款
在认购协议中，当事人双方通常会约定一个定金担保条款，即购房人为了认购某套商品房，向开发商支付一定数额的定金，双方在约定的期限内继续洽谈，签订正式的商品房买卖合同，开发商在这个约定的期限内必须为认购人保留该套商品房，不得另行出售，如认购人在约定的期限内未继续与开发商洽谈购买商品房合同，则认购人支付的定金不予退还；如开发商未在约定的期限内为认购人保留该套商品房，则开发商应向认购人双倍返还定金。

惩罚性赔偿制度主要是针对房价涨速过快、涨幅较大的情形，其“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与《合同法》百一十三条款规定的可得利益损失同时适用。
惩罚性赔偿制度规则详解：《商品房买卖合同解释》*八条中所称的“损害赔偿”是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或所丧失的利益。合同解除后的损害赔偿首先应包括因恢复原状而发生的损害，因合同解除的法律效果就是要将当事人之间的义务关系恢复到合同订立前的状态。而合同法百一十三条规定，可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，相对方请求强制违约方履行时应承担的赔偿责任，可得利益的取得以合同双方继续履行为前提的。在合同解除的情况下，表明守约方不愿继续履行合同，放弃了可得利益，故赔偿损失范围内不应包括可得利益损失。
1、定金可不可以退?
“订金”与“定金”是不同的法律概念。这是开发商欲法律责任的惯用做法。《*共和国担保法》规定：定金的数额由当事人约定，但不得**过主合同标的额的20%。
商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。
而订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的;反之，若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
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