买卖二手房律师咨询 回迁房纠纷

量房产纠纷主要类别
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋**购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。
7、房屋拆迁纠纷。
预告登记的性质
预告登记虽然附随不动产物权变动请求权而存续，但其必须“嫁接”在以不动产物权为内容的主登记上方能发生作用，即在不动产登记簿中预告已登记不动产物权上存有一项将来可能发生的变动，实际反映的仍属于已登记不动产物权的一种状态，其没有向世人公示受让人之请求权合法存在的效力，更非赋予该请求权以物权效力。预告登记（而非请求权）经登记始具有为不动产物权变动请求权之实现提供担保的效力。这与同样具有担保功能的抵押权较为相似，只是抵押权赋予债权人——在基于被担保之金钱债权而生的请求权之外——一项变价权，这也是抵押权作为一项物权的原因所在。预告登记虽然因其具有物权效力而属于物权法范畴，但其不是一项物权，因此，以其为内容的登记亦不能被称为登记。

买卖双方均认可存在房屋买卖关系，但在诸多重要事实上存在疑点，应综合各种证据准确认定是否存在真实购房关系
规则详解：商品房买卖关系是否真实存在不能仅以买卖双方是否达成合意为准，需要结合正常交易习惯，综合考虑案件产生的原因、双方利益诉求的对抗程度、双方当事人关系、资金往来等情况，尤其要注意各证据形成的证据链是否合理合法。《关于建设工程价款**受偿权问题的批复》*二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款**受偿权不得对抗买受人。因此实践中虚构商品房屋买卖关系，抵抗实际施工人建设工程价款**受偿权的问题，是源于对《关于建设工程价款**受偿权问题的批复》的滥用。这既涉及到物深层次（物权）与债权、物权与物权保护顺位等法委问题，更涉及到平衡各项利益等社会政策的考量。

对以合作开发项目合同的形式合作建房的执行问题。
执行中若该项目所有人是被执行人，其所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行。但若该项目的其他投资人是被执行人时，该房地产在一般情况下不得直接执行。理由是：
（1）房地产投资收益权是一种预期的收益而非确定的收益。因为，房地产权益的终实现，有赖于投资人必须忠实地履行合同。
（2）房地产投资权益具有不确定性，因为合同履行期间，随着投资人投资的变化而会导致权益分配的比例变化。由于此种合作形式的房地产开发均是以该项目所有人的名义报建和销售的，投资人忠实有效地履行完合作建房合同后，投资人有权要求该项目所有人依合同的约定给付利润或相当的房屋，亦即被执行人对该项目所有人拥有债权。对这种合资建房形成的房地产投资权益的执行，合作合同已履行完毕的，可按照院《执行规定》中对被执行人到期债权执行的规定进行。对合作建房合同正在履行中的房地产投资权益的执行，可以按照院《执行规定》*五十一条未到期债权的执行来办理即向该项目所有人发出冻结裁定和协助执行通知书，禁止该项目所有人在到期后向被执行人支付。待到期后，再作出提取裁定从该项目所有人处提取，或者可以要求该项目所有人直接向申请执行人履行。

房屋抵押法律问题
买受人将房屋抵押给债权人后,当事人一方请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并请求返还财产, 担保权人或者*三人提出独立的诉讼请求的,可以与房屋买卖合同纠纷合并审理。担保权人或者*三人就抵押担保的债权债务关系另行起诉的,可以与房屋买卖合同纠纷合并审理。
   房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,抵押权未消灭,出卖人请求返还房屋,要求办理房屋所有权转移登记的, 不予支持;出卖人主张将应当返还给买受人的价款在担保债权 的范围内支付给抵押权人或者将该款提存消灭抵押权后返还房屋的,应予支持。
购买手续不全的商品房会有什么风险?
1、取得权属的期限无法确定;
2、为取得权属，需要支付额外费用，如需补交土地出让金;
3、只能取得使用权，不能取得权属，不能上市交易;
4、可能被以违法建设。
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