房产买卖纠纷案子 商品房纠纷

量房产纠纷主要类别
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋**购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。
7、房屋拆迁纠纷。
认购纠纷的表现形式
（一）、当事人双方签订认购协议后，如果开发商没有在约定的期限内将认购商品房为认购人保留，购房人通常会认为开发商违约，从而产生纠纷；
（二）、当事人双方签订认购协议后，如果开发商认为认购人未在约定的期限内与其签订商品房买卖合同，开发商通常会认为认购人违约，从而而产生纠纷；
（三）、当事人双方虽已签订认购协议，但在认购协议中，并未将认购人所交付的款项写为“定金”，而是写为“订金”、“”、“订约金”、“保证金”、“担保金”、“留置金”等 ，当事人就该款项是否是定金，是否应适用定金罚则而产生纠纷；
（四）、开发商销售楼盘时，打查边球，在尚未取得预售许可证或接近取得预售许可证的阶段，违规开始售房，即采取“内部认筹”的方式，向购房人收取部分款项，通常叫做“咨询费”、“认筹费”、“登记费”等，并且只向购房者开收据，不签认购协议，在后续阶段，当事人双方没有就购房事宜达成一致，从而产生纠纷。

以房抵款法律风险防范
为降低交易风险，可从以下几方面对协议予以明确及完善：
1.双方应明确用以抵付价款的具体房屋
如具体的楼号、房号、面积等内容，附图。
2.实际价款与用以抵付房屋价款差额的处理
如在明确差额须由何方承担的情况下，进一步结合实际交易情况，约定价款或房款差额处理。
3.关于抵款房屋买卖的签署主体及过户期限
若建筑商（或其他合同主体）另行寻找购房者，因建筑商（或其他合同主体）未能取得房屋所有权，故其无法直接与实际购房者签署商品房买卖合同。在《商品房买卖合同》签署主体为开发商及实际购房者的情形下，购房价款的支付流向、开发商及建筑商（或其他合同主体）价款结算的具体期限的相关问题即会突显出来。同时，在此种交易模式下，抵款房屋何时转移占有至实际购房者、何时过户成为实际购房者选定此套房屋的重要交易条件。
4.抵款过程中的开具问题
在上述实际购房者与开发商签署《商品房买卖合同》的交易模式下，开发商应开具以实际购房者为名义的销售，建筑商（或其他合同主体）则应向开发商开具工程款，同时上述二类金额应相等。

住宅改变为经营性用房如何认定？
　　在审理建筑物区分所有权案件时，即使对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》*七十七条关于改变住宅用途的规定处理。
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的同意。

以公司股权重组方法转让房地产的操作性
1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。
一个或多个公司的全部资产和义务全部转移给另一个公司，即为公司兼并。从操作层面上看，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但*经过清算程序。此种股权重组方法，对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。
2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。
一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司*消失仍可以自己名义运作，即为公司收购，这种操作方式比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。
“五证”和“两书”是指?
“五证”是指
《国有土地》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程施工许可证》
《商品房销售(预售)许可证》;
“二书”
《住宅质量保》
《住宅使用说明书》
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