房屋转让合同纠纷委托 经济适用房

房产纠纷的起诉与仲裁
对于房产纠纷，如果双方订立的仲裁条款无效，或者双方明确约定以诉讼方式解决纠纷，就应按《民事诉讼法》*34条的专属管辖规定，向不动产所在的提起诉讼。
1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的所在地派出所打印;如果是单位，可以到工商行政打印该单位的基本注册资料。
2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请采取财产保全措施。
3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，将裁定案件按撤诉处理。
4、举证。立案后，可能会举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证。
5、开庭。立案后，会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，会裁定按照撤诉来处理。
6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述后意见、法庭调解和宣判的程序。
房屋买卖合同里的“定金”
（1）什么是房屋买卖合同里的“定金”？
是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行，在尚未签订合同前由
买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。
（2）房屋买卖合同里的“定金”有什么用？
该“定金”作为一种担保，当给付定金的一方（买方）不履行合同时，无权要求卖方退还定金；当收受定金的一方（卖方）不履行约定的内容时，应双倍返还定金。
范例：甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同，乙支支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容，则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容，则须双倍返还乙10万元。
（3）交付定金时需注意的事项。
①该“定金”的具体数额由合同双方当事人约定，但不得**过房屋总价款的20%，**过的部分，不予支持。
范例：甲乙签订了一份50万元的买卖合同，多只能约定10万元的定金，**过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。
②不要将“定金”写成“订金”，虽然只是一字之差，但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。

一方擅自出卖共有房屋的法律规定
一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,应当依照《人 民关于适用<*共和国民事诉讼法>的解释》*七十三条的规定通知另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也 以申请追加另一方作为共同被告参加诉讼。
买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。
但有以下情形的,可 以判决合同继续履行:
(一)另一方追认买卖合同的;
(二)买受人举证另一方知道而未表示反对的;
(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,另一方未在合理期间提出异议的;
(四)有其他情形,可以认定买受人属于《关于适用<*共和国法>若干问题的解释(一)》*十 七条规定的“有理由相信其为双方共同意思表示的”。
一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得 的规定审查。
合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人 民可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。

网签是什么
网签是存量房屋买卖过程中办理转移登记前的必要手续，其目的仅在于规范交易行为、增加存量房屋交易的透明度，而非对书面买卖合同的确认，因此，网签合同具有登记备案作用，该合同的效力瑕疵对面签合同没有影响。

房地产项目转让中债务风险分析
需转让的房地产开发的项目一般都负有债务。种是开发的房屋已实现预售，按时交付房屋是开发商所负的房屋实物形态的债务；*二种是开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行所负债务，以及对承包人应付的工程款所负的债务，这二者都是依法享有**权的债务，对银行和承包人应付的工程款**于抵押权所负债务；*三种是一般债务，即开发商在项目开发过程中对采购材料、设备等各相对人所负的债务。房地产开发商所负债务的复杂情况，是实施项目转让时不得不谨慎思考的问题。而从房地产开发商对“续建资金实力来分析：有的开发商虽缺乏资金但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建；有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停建。
开发商不能按时交房怎么办?
针对开发商延迟交房，们可集结起来找开发商讨个说法，如果不行可走法律程序。
根据《合同法》百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
因此，如果开发商没有按期交房，可要求开发商支付违约金或者赔偿损失，购房人如欲解除合同，应当行催告。催告之后**过三个月的，购房者可要求开发商解除合同。
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