著作权法律咨询 律师解答

投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应按照*《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》*27条的规定，认定为房屋租赁合同。当事人仅以该合同涉及的土地为划拨用地主张认定合同无效，应不予支持。

已生效调解书的案外人在另案审理过程中以恶意串通为由对调解书内容提出异议的**应对
一方当事人在案件审理过程中，以恶意串通为由，对其作为案外人的已经生效的调解书提出异议的，*不能就调解书的内容在本案中再行审理，可告知提出异议的当事人另行就调解书申请再审。

公产房原承租人在承租期内死亡，其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员可以申请住房租赁过户
本案要旨：公产房承租人在承租期内死亡，其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员，可以申请住房租赁过户。住房租赁过户按其家庭成员中配偶、子女、其他亲属的顺序，并征得家庭成员同意后方可办理；对于申请住房租赁过户达不成协议的，*可以根据案件具体情况确定某一家庭成员享有承租权，但需给其他家庭成员适当的经济补偿。夫妻双方对公产承租权权属难以确认的，由主张的一方负举证责任。当事人举不出有力证据，*又无法查实的，可以参照《*关于*审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》*七条的规定，由夫妻双方共同享有承租权。

一、国有土地上被征收房屋价值评估时点的确定原则
基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》《房地产抵押估价指导意见》等规定，市、县级**因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿；而公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。市、县级**在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的义务，确保补偿的实质公平。因此，对上述法律规定中有关“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，就应当结合《征补条例》有关“公平补偿”条款，作统一的法律解释，而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、以及是否存在市、县级**及其职能部门的单方责任，也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别，均以征收决定公告之日作为评估时点。
二、确定国有土地上被征收房屋价值评估时点应当考虑的因素
*不宜动辄轻率否定以“征收决定公告之日”作为评估时点的合理性。应结合以下因素综合判断：
（1）注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。要参考《房地产抵押估价指导意见》*二十六条规定，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级**一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。
（2）市、县级**未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。
（3）补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级**与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照**过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。
（4）坚持《征补条例》*二十七条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付（被征收人不接受的已经依法提存）、周转用房或者产权调换房屋已经交付（被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙）。
（5）征收房屋范围是否过大，难以在一年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。
现行法律制度下的征收与房屋强制赎买有一定的相似性，而市场经济条件下的房屋买卖在交付房屋与交付购买金时间间隔过长情况下的定价机制，以房屋实际交付时点确定的价格更为公平合理，即以一方交付房屋另一方交付购买金更为适宜；而房屋征收中的产权调换类似于以房换房，以双方同时交付房屋时点更为适宜。而对于以补偿决定而非补偿协议方式进行的产权调换而言，在补偿决定明显存在不合理迟延的情况下，以补偿决定作出时点作为确定房屋价值的评估时点，也更有利于实现公平补偿；此时的补偿决定书类似于以房换房的交割书，征收人与被征收人义务自补偿决定书作出之日起，始得固定；被征收人有异议的，只能通过复议或者诉讼渠道解决。
三、补偿安置纠纷不能久拖不决
当被征收人所提要求明显不符合法律规定而无法满足时，市、县级**应当及时依法作出书面补偿决定，固定并提存相应补偿内容，而不能怠于履行补偿安置职责，以反复协商代替补偿决定，甚至以拖待变以致久拖不决，造成补偿安置纠纷经年得不到解决。此既损害被征收人补偿安置权益，又提高相应补偿安置成本，还损害**依法行政的形象。