承包建筑工程项目

关于实际施工人
大量的建设工程中均存在实际施工人情形，需要明确实际施工人的概念才能切实有效的进行相关法律实务操作。
实际施工人是在施工合同无效情况下实际履行工程施工义务的主体，是终实际投入资金、材料和劳力进行工程施工的民事主体，是案涉工程的“出资人”，组织者、管理者，即包工头，工地老板等，包括转包、违法分包、借用资质与他人签订建设工程合同的承包人三种类型，实际施工人与合同法*十六章建设工程施工合同中的“施工人”，即合法的主体不同，其基于实际施工而取得相应的工程价款，与民工之间属于雇佣关系或劳务关系。
在处理建设工程施工合同纠纷关于实际施工人的审判实务中，并不适用合同法*十六章建设工程施工合同相关法律规定。

关于黑白合同的现行法律效力
建设工程施工合同往往存在黑白合同，即“阴阳合同”，同一建设工程出现了两份或者多份合同，而各份合同的主要内容不一致。据律师解释，《建设工程施工合同**解释》*21条的规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应该以备案的中标合同作为结算工程价款的依据。”此条规定为白合同有效，黑合同无效。
2019年2月1日施行的高*关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）条规定：“招标人和中标人另行签订的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容，与中标合同不一致，一方当事人请求按照中标合同确定义务的，*应予支持。招标人和中标人在中标合同之外就明显**市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同，变相降低工程价款，一方当事人以该合同背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的，*应予支持”。

房地产开发全流程
（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点
1是否准确地反映了市场的需要
2认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步
1**是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
2目前，在我国忽视可行性研究
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的步
1实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式
2开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目 手 册》。
（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步
1开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书
2房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。
3方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。
4确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。
5审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
6以上步骤都由 城市规划行政管理部门 办理。
（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的步
1在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。
2开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。
（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后重要的工作
1取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽
2开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。
（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法
1 通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不**过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。
2在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。
（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步
1国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。
2在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。
3项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。
（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步
1符合**主管部门的预售条件,开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。
2房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。
（十）物业管理是房地产开发的后一步，是房地产开发的售后服务。

工程尚未竣工的不影响承包人享有工程款**受偿权
本案要旨：工程款**权的成立并非以承包人完成工程施工为前提，即使工程尚未竣工，并不影响承包人根据法律规定享有工程款**权。发生建设工程施工合同纠纷时工程未实际竣工的，约定的竣工之日为6个月的起算点；约定的竣工日期早于实际停工日期的，实际停工之日为6个月的起算点。