遗赠房产纠纷委托 经济适用房

房屋的交付应当注意的事项
　　1、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出，千万不要图省事。
　如果买卖双方仅是在合同中约定“保持房屋原样进行交付”这样的约定太过于模糊，往往很难起到**作用。
　　2、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。
　　范例：甲乙双方约定该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付日起转移给买方，在此之前房屋灭失损毁的风险由卖方承担。
　　3、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。
　　4、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。
卖方未按照合同约定的时间过户并交付房屋，逾期**过一定期限的，买方有权要求解除合同、退房并返还已付房款及相应的利息，同时要求卖方承担相应的违约责任。
　　5、后提醒一下卖方，在房屋没有完成过户手续之前，不要轻易将房屋交付买方。
　如果卖方提前交房，一旦出现买方无法过户等情形，双方很可能会产生纠纷。

当事人达成以房抵债调解协议,*对协议中涉及确认债权人对未登记在其名下的抵债房屋享有所有权的内 容,应当不予确认,但可以确认当事人在约定时间办理抵债房屋所有权转移登记的内容。
当事人达成以房抵债协议,并要求制作调解书的,应当根 据《*八次全国*民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》 * 16 条的规定审查。
当事人在规定的限制上市交易期限内买卖**性住房,应当依照合同法*五十二条*四项或者民法总则百五十三条*二款的规定认定合同无效。
农村宅基地上房屋买卖合同纠纷,根据《*八次全国*民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》* 19 条的规 定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,*应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。
当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易 价格,该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合 同的,应予支持。
当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格, 登记机关按照真实价格核算或者追缴税费,导致交易税费增加, 对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的,一般由当事人 按照法律规定负担。

房屋转租纠纷中次承租人诉讼地位及权益保护问题。房屋租赁关系的本质在于承租人以支付租金为对价，换取对租赁物的使用权和收益权，将承租房屋转租也可视为承租人对租赁物交换价值进行收益的方式。但由于出租人与次承租人之间并无直接的合同关系，次承租人对租赁物的使用、收益可能会对租赁物所有人的权益造成损害，法律上也应对承租人的转租行为进行规范。
我国《合同法》*224条对转租采取限制的立法模式，将承租人的转租是否经出租人同意，而分为合法转租与非法转租。亦是取得出租人同意的转租为合法转租，未经出租人同意的转租为非法转租。虽然出租人同意与否不影响转租合同的效力，但次承租人的租赁权直接受到出租人意志的影响：在出租人终止租赁合同时，次承租人不能以其租赁权对抗出租人的物上请求权。在非法转租的情形下，如出租人认为非法转租不符合其利益或对其利益有所损害时，出租人可以依据《合同法》*224条或*219条的规定，通过解除租赁合同来终止租赁物上的转租关系。租赁权虽有物权化的倾向，然其本质仍是债权，根据《物权法》*34条的规定，在出租人为租赁物的所有权人的情形下，租赁关系终止后，次承租人对租赁房屋的占有转为无权占有，出租人可基于所有物的返还请求权要求次承租人返还租赁房屋。并且，因出租人与次承租人之间无合同关系，对于次承租人主张出租人对其承担责任的请求，不会得到*的支持。

购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于*《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
商品房预售合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预售合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。