青岛李沧房产纠纷代理人

包销合同效力认定的问题
包销合同的主体、付款时间以及预售行为都可能影响包销合同的效力。关于包销商主体资格，仅于发布的《商品房销售管理办法》*25条予以规定：“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。”根据这条规定，包销商须有房地产中介资质，那么未取得房地产中介资质的公司或个人包销商品房是否有效？法律和行政法规并无禁止性规定。因此若包销商未取得中介资质，则有可能影响包销合同的效力。但由于的规定并非法律或行政法规，亦非强制性规定，不完全符合《合同法》*52条的情形，**实践中往往倾向于不因此否定合同效力。

夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,*应当依照《人 民*关于适用<*共和国民事诉讼法>的解释》*七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也 以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。
买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,*可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。
但有以下情形之一的,可 以判决合同继续履行:
(一)夫妻另一方追认买卖合同的;
(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;
(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;
(四)有其他情形,可以认定买受人属于《*关于适用<*共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》*十 七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。
夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得 的规定审查。
合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人 民*可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。
房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,*可以向其释明变更诉讼请求为 解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法*二百二十五条、*二百二十七条的规定主张。
出卖人无处分权不影响房屋买卖合同的效力,但买卖合同属于合同法百一十条项规定的法律上不能履 行的情形,买受人请求出卖人继续履行合同的,*可以 向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》*二十五条、*二十六条的规定，补偿决定应当公平，包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。本案中，被诉房屋征收补偿决定对被征收房屋的面积仅载明以依法执行前现场测量为准；对于补偿金额、搬迁费、临时安置费、用于产权调换安置房屋的面积等事项也仅载明按照征收补偿方案进行计算或选择确定。被诉房屋征收补偿决定对上述事项均缺乏明确具体的认定，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，影响了被征收人合法权益的实现。

（二）开发建设阶段
1、房地产开发建设流程
房地产开发建设过程可分为四个阶段：项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。
房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首先，获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计，这一过程需要与项目所在地相关**部门沟通协商（通常需要半年至一年）；此后，根据申报报告和批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》；与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同；根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》；进入项目施工的阶段，开发商在此阶段的主要任务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。建筑施工单位的一般施工流程如下：
项目竣工验收主要包括两个阶段，一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收、结算、备案；二是进行产权初始登记，新建的房屋申请人应当提交“四证（《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）”和房屋竣工验收资料等，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，对于购房者来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。
2、开发建设阶段的会计核算
房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料（甲供材）方式、发包方控料（甲控材）方式。
包工包料承包和发包方控料（甲控材）承包方式下建筑安装工程结算价款基本相同，房地产开发企业的会计处理比较简单。由于房地产企业在与建筑施工企业合作关系中地位较高，较少采用预付款的方式。开发项目竣工时，房地产企业按照合同预定的工程价款扣除质保金后的余额结算工程款，并收到建筑施工企业全额开具的建筑安装。由于是施工方购买材料，所以工程价款金额中包含了材料价款，房地产开发企业可以根据施工方开具的确认成本。具体会计处理如下：
包工不包料承包（甲供材）方式下：甲供材建筑工程，是指由房地产企业提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的30%~40%。具体的会计处理如下：
3、开发建设阶段的税务处理
一般情况下，在开发建设阶段的应纳税种主要有城镇土地使用税和印花税。
城镇土地使用税税率由地方**根据地方人口规模和经济条件确定，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收（0.6~30元/平方米/年）。通过“招拍挂”方式取得的建设用地，纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳，会计处理方面企业缴纳的土地使用税计入管理费用。此外，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征城镇土地使用税。
房地产企业在开发建设阶段，涉及各种施工及承包合同的签订，应当按规定缴纳印花税。