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预售房地产广告中的常见法律风险
（一）尚未取得预售许可证
房地产公司为“预热”房地产销售或想尽快回笼资金，往往具有提前发布房地产广告的“冲动”，而预售的房地产，在发布广告时，具有一个法定的限制条件，即必须具备预售许可证，否则不得发布广告。对此，1998年12月3日国家工商行政令*86号修订的《房地产广告发布暂行规定》*四条款*四项和*五条款*五项予以了明确的规定。而2012年5月25日以“恒大地产被指使用虚假预售许可证，广告涉嫌违规”为题，报道尚未取得预售许可证即发布房地产广告，则是一个鲜活的案例。
（二）广告中缺乏法定内容
预售的房地产广告，必须载明以下事项：(一)开发企业名称；(二)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；(三)预售许可证书号。但是，如果预售房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。具体详见《房地产广告发布暂行规定》*六条的规定。
（三）广告中涉及装修装饰内容
预售的房地产，不得在广告中涉及装修装饰内容。如若涉及，须即刻更改。具体详见《房地产广告发布暂行规定》*十三条*二款的规定。
（四）以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告
如果尚未取得预售许可证，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告，此为禁止内容，具有前述名目的，须即刻更改。虽然以“内部认购”等做法实践*量发生，但并不意味着正确。对此，国家工商行政管理总局和于2002年3月25日联合下发的《关于进一步加强房地产广告管理的通知》（工商广字〔2002〕68号）*二条明确规定：“加强对预售商品房广告的管理。各级房地产管理部门应加强对商品房预售行为的管理，对于已经取得预售许可证的项目，应当及时通过网上或其他途径，向社会公布，并设立网上或电话查询业务。未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，不得以‘内部认购’、‘内部认订’、‘内部登记’等名目发布广告。”

退房退款协议就违约责任的具体承担方式约定有选择权时，有选择权一方以行为方式作出选择后，不得再直接适用选择性条款主张其他追究违约责任方式——协议就一种违约行为约定了两种违约责任承担方式供守约方选择，在守约方以具体行为方式作出选择后，守约方再次提出要求适用其他方式追究违约责任的，*不予支持。关键词：违约责任；选择性条款；择一行使规则详解：《商品房买卖合同》被双方当事人协议解除后，双方当事人签订《退房退款协议书》并在协议中约定违约责任选择性条款。双方当事人在协议中就违约责任承担方式约定选择性条款意味着一方违约时，守约方获得了在约定违约责任范围内主张何种违约责任的选择权。除非双方作出特别约定，否则选择性条款只能择一行使，而不能相继行使。守约方一旦作出选择，即意味着违约责任承担的具体方式已固定下来。进而，守约方已不能主张直接适用之前约定的选择性条款，再选择其他违约责任承担方式。

预约义务人违反预约合同的责任，在性质上属违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失。需要明晰的是，违反预约合同应承担损失的范围应以机会损失为基础，当一方当事人怠于按照预约合同规定的义务订立本约时，他方只能请求赔偿因此而遭受的损害，但不能按照预定的本约内容请求赔偿其可预期的利益。预约合同守约方因对方违约所遭受的损失与本约的履行利益损失是截然不同的。
预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。但是，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益，即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围。因为当事人基于预约合同而产生的是对将来订立本合同的一种期待权，预约债权人有理由相信预约债务人将来会受此约束，并基于这种信赖而行事并放弃与其他同类对象进行类似交易；如果预约债务人违反义务，则必将使预约债权人蒙受不利益（如丧失交易机会等）。因此，立法上对这种信赖利益应加以保护。