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在未取得批准的情况下以划拨土地使用权作为标的的以物抵债协议无效
【裁判要旨】：以物抵债协议系以动产或不动产替代原债务，从而使得债权债务关系得以消灭。以物抵债协议中往往涉及动产或不动产物权的变动，故以物抵债协议的效力必须符合法律关于物权变动的相关要求。土地使用权划拨，是指县级以上**依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。因此，划拨土地使用权属于特殊的财产，其原始取得和继受取得都必须取得有关**的批准。以划拨土地使用权作为标的的以物抵债协议会造成划拨土地使用权的变更，在未取得批准的情况下，该协议应为无效。

二、审查合同条款是否合法
律师审查合同主要的是审查其合法性，这是能体现律师的专业水准以及发挥其作用之处。合法合规是合同成立并生效的前提，审查合同的合法性主要看其是否符合法律法规的规定，如有违反法律法规的规定特别是效力性强制性规定的情形，律师要依据法律法规向企业提出修改意见，以规避合同无效风险。审查合同的合法性主要是审查合同名称、内容、交易相对方处分权、是否需审批前置等。
首先是审查合同名称的合法性。根据我国《合同法》分则的规定，合同类型主要有买卖合同、供用电、水、气、热力合同、赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同、居间合同及其项下的子合同，另外还有《合同法》百二十四条规定的无名合同。签订的合同名称须符合法律的规定，因为每一种合同对应了其所属的法律关系，如果出现“张冠李戴”情形则不利于合同的履行、解释和争议的处理。比较常见的有把承揽合同写成来料加工合同；名为租赁合同实为借贷合同；名为房地产合作开发协议，实为土地租赁协议等。律师在审查合同时首先看到并审查的就是合同名称，如果名称本身表述不规范或者与合同内容不相符，则应改成与合同内容相符的正确名称。这样一是有助于合同各方对合同的理解，二是一旦发生合同纠纷，可以直接根据合同名称明确法律关系、选择案由、确定法律依据，避免当事人和*（或仲裁机构）在解决实质纠纷前还需对合同性质进行认定，产生不必要的资源浪费。
其次是审查合同内容的合法性。合同内容的合法性直接关涉到合同的有效性，企业签订合同时应排除法律法规规定的无效情形，避免合同无效。合同无效的法律后果为合同自始无效，不仅达不到交易目的，而且因合同取得的财产，要予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《合同法》*五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者*三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
律师审查合同合法性应着重审查合同条款是否有上述无效的情形，同时还应注意效力待定、可撤销或可变更合同的构成要件，并有针对性地提出解决方案，增强合同的合法性。
再次是审查合同主体处分权的合法性。处分权是所有权四项权能中的核心，也是财产所有人重要的。无处分权人订立的合同，如未经人追认则为无效合同。律师在审查合同尤其是买卖合同时，应重点审查合同主体是否对合同标的物享有处分权，如查验标的物是否出自合同主体、是否有合法来源、是否经所有权人授权处分、是否为表见代理等。比较常见的情形有签订合同的人没有授权委托或者**出授权范围签订合同或者私刻与对方签订合同以及质权人将质押物私自出卖、保管人将保管物私自出卖等。
后是审查行政审批前置合同的合法性。我国《合同法》*三十二条规定，合同自双方签字或盖章时成立。但是合同成立与合同生效是两个不同的概念。有的合同将行政审批作为合同的特别生效要件，即在双方签字、盖章后必须经过审批才能生效，未经审批不能生效，双方签字或盖章仅仅构成合同成立。如外商投资企业股权转让合同、合营企业合同等需要审批才能生效。有经验的律师在审查该类合同时会发现并提醒当事人在合同中约定具体由哪一方或者双方办理审批手续，以避免合同虽签字或盖章但未生效的情形。

（三）质量条款
我国现行的产品质量标准分为国家标准、行业标准、地方标准和经备案的企业标准。凡有国家标准和行业标准的，合同中应当采用；没有上述标准的可以采用地方标准、企业标准。对此，合同中应当写明质量标准的执行代号、编号和标准名称。特殊商品没有质量标准的，双方可以约定质量标准，但约定的标准要能满足实际的需要，且不能违反法律法规的强制性规定，同时应认真审查合同中约定的标准和客户的需求是否一致。如果合同中没有约定质量标准，*在**实践中，通常会按照社会上同类产品的一般质量标准或该种类产品应当具备的一般性能来认定合同的质量标准，这样对涉诉双方都会有一定的诉讼风险。
另外，也可采用封存样品的方式对质量加以确定，并在合同中对样品的质量予以说明。作为买受人，在合同中要排除样品中的“隐蔽瑕疵”，可以约定当封存的样品有“隐蔽瑕疵”时，按照同种类物的通常标准或满足买受人需求的质量标准执行。同时，在合同中应当写明是以样品来确定标的物的质量标准，或者写明“凭样品买卖”。
（四）检验条款
某些货物仅仅凭肉眼看，是看不出质量品质的，还需要借助各种手段进行检验、化验。买卖合同的检验条款一般包括检验地点、检验时间、检验主体、检验费用的承担、检验的方法等内容。
1、检验地点：
除当事人另有约定外，检验标的物的地点应当是合同中约定的交付标的物的地点。
2、检验时间：
通常是标的物的交付时间，但双方根据需要也可以约定标的物运出卖方营业地时、装运时、卸载时或到达买方营业地时为检验时间。买受人收到标的物后，应当在合同约定或者在合理的时间内进行检验，延迟检验的，责任由买受人承担。一般来说，对于货物短缺和货物的表面瑕疵，即不需要通过特殊仪器就能用肉眼分辨的瑕疵，比如货物破损、断裂、发臭、霉变、结块、有杂质，确定合理的检验时间就会比较短；如果是货物存在隐蔽瑕疵的，检验时间可以较长。如果有些瑕疵要在使用标的物的过程中才能发现，那么买受人提出异议的合理期间就会更长。具体的检验时间长短需要根据实际来加以确定。
3、检验主体：
一般是由收货方检验，收货方认为质量有问题的，可以交由双方认可的检验机构，一般为**商检机构或双方共同认可的民间检验机构进行检验。
4、检验费用：
费用的承担，通行的做法是标的物经检验合格的，由买受人承担，反之由出卖人承担并负相应的违约责任。
5、检验的配合：
对于一些特殊的货物，比如药品、医疗器械、医疗试剂、配方食品等，其检验还要约定由出卖人提供检验所必需的技术资料。
6、质量异议期：
根据《合同法》的规定，按照约定的时间和方式对货物进行检验既是买受人的，也是买受人的义务。如果货物质量不合格，买方负有在约定期间或合理期间内通知卖方的义务，怠于通知的，视为质量符合标准，这对买方的保护非常不利。合同双方根据合同标的物的特性等具体情况明确约定检验期间及质量异议期间。另外，未约检验期间的，质量异议的长期限为两年，除非货物有更长的质保期。
（五）价款条款
合同的价款一般是指标的物本身的价款，但标的物的交易涉及到税金、运输、保管等，特别是大宗货物在异地交付时，会产生运费、保险费、装卸费、保管费等一些额外的相关费用。对于这些税费的负担，应当在合同中加以明确，比如税金由哪方负担、税金是否包含在价款总额中等。
价款条款一般应当包括如下内容：
1、单价或总金额。
金额的大小写应当一致且不能发生涂改，以避免产生歧义；金额中涉及税金的，应注明税金的承担方式或者税金是否包含在价款总额中；运输等费用由哪一方承担等。
2、支付期限。
如果是在特定日期付款的，应当以自然年（即公历年）为准，如“2013年12月1日付款”；如果是在特定期限内付款的，特定期限的起算点应当是特定的事实或行为开始或完结之日，如“一方提交文件之日起10日内”、“甲方向乙方交货完毕之日起30日内”等。总之，要明确约定付款的时间，模棱两可的约定会给合作方找到拖延付款的理由。以下付款时间的表述就有不足之处：（1）甲方收到货物后一次性付清货款（应更正为“甲方收到货物后×日内一次性付清货款”）；（2）检验合格后一次性付清货款（应更正为“检验合格后×日内一次性付清货款”）；（3）出售货物的合同应当避免约定“货到付款”，防止带来钱货两失的风险。
作为支付方，从风险预防的角度出发，可以约定分批多次支付价款，比如可以分三个支付阶段：一是订立合同时支付30%；二是货物验收合格后支付60%；三是预留10%作为货物的质量保证金，在质量保证期满后，向卖方全额退还。这样一来，对于支付方来说，既可以限度地避免因对方违约而造成经济损失，也可以促进双方更加具有诚实信用。
3、支付方式。
除非小额交易，一般应当采用转账付款方式。作为接受合同款项的一方，在拟定合同时可以对合同款项的支付进行预先约定，设定严格的支付手续和方式（比如固定银行账号和银行名称，约定支付方采用支票转账的方式等），促使客户按照双方的约定付款。
转账方式，有以下三类常见问题需要引起注意：
（1）银行划账：对于收款人而言，这是安全的支付方式，由付款人自行通知自己的银行将款项划到收款人*的账号，收款人的配合仅为提供银行账号。
（2）开具支票：这种形式较为常见，具体操作步骤是：支付人开出抬头为收款人的支票——支付人将支票交给收款人——收款人在支票背后盖上本公司的印章（俗称“背书”）——收款人将支票递交给自己的银行兑现。由于从收到支票到兑现支票需要一定的时间，有些不法分子就利用“空头支票”货物，所以这类方式的风险。
（3）开具汇票：汇票分为银行汇票和商业汇票两种，银行汇票是指支付人先将钱交给银行，银行根据收款金额再开出承兑人为银行的银行汇票，这种汇票依赖的是银行信用，因而有确切的付款**；商业汇票是指支付人*把钱交给银行，而是自行开出承兑人为支付人自己的汇票，这种汇票依赖的是企业信用，在目前信用环境下要审慎使用。
4、支付对象。
企业的业务经办人以企业的名义私自收取客户的款项，而客户基于合理信赖或者由于其他合理的客观原因而将合同款项支付给他，而业务经办人在款项收讫后立刻就玩人间蒸发。在这个时候，作为所属企业将很难再向客户讨要该笔款项，即使后能够讨要成功，也将付出大量的人力、物力和财力，甚至同客户撕破脸皮、断绝关系。因此，在合同中要明确界定款项的支付对象，一般可以这样约定：合同款项的结算应凭盖有收款方财务印章的收据以及收款方委派专人收款的介绍信方能支付，若因付款方将合同款项直接付给非收款方介绍信*的收款人员而造成损失的，责任由付款方自负。