青岛债务房产纠纷官司 回迁房纠纷 快速精准

认购纠纷的表现形式
在目前的房地产市场上，认购纠纷通常会出现以下四种形式：
（一）、当事人双方签订认购协议后，如果开发商没有在约定的期限内将认购商品房为认购人保留，购房人通常会认为开发商违约，从而产生纠纷；
（二）、当事人双方签订认购协议后，如果开发商认为认购人未在约定的期限内与其签订商品房买卖合同，开发商通常会认为认购人违约，从而而产生纠纷；
（三）、当事人双方虽已签订认购协议，但在认购协议中，并未将认购人所交付的款项写为“定金”，而是写为“订金”、“押金”、“订约金”、“保证金”、“担保金”、“留置金”等 ，当事人就该款项是否是定金，是否应适用定金罚则而产生纠纷；
（四）、开发商销售楼盘时，打查边球，在尚未取得预售许可证或接近取得预售许可证的阶段，违规开始售房，即采取“内部认筹”的方式，向购房人收取部分款项，通常叫做“咨询费”、“认筹费”、“登记费”等，并且只向购房者开收据，不签认购协议，在后续阶段，当事人双方没有就购房事宜达成一致，从而产生纠纷。

夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,*应当依照《人 民*关于适用<*共和国民事诉讼法>的解释》*七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也 以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。
买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,*可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。
但有以下情形之一的,可 以判决合同继续履行:
(一)夫妻另一方追认买卖合同的;
(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;
(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;
(四)有其他情形,可以认定买受人属于《*关于适用<*共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》*十 七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。
夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得 的规定审查。
合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人 民*可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。
房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,*可以向其释明变更诉讼请求为 解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法*二百二十五条、*二百二十七条的规定主张。
出卖人无处分权不影响房屋买卖合同的效力,但买卖合同属于合同法百一十条项规定的法律上不能履 行的情形,买受人请求出卖人继续履行合同的,*可以 向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。

出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为构 成表见代理的除外。
出卖人冒用房屋所有权人名义身份证、房产证等证件转让房屋的,不适用善意取得的规定。
房屋连环买卖中,**手买卖合同被确认无效,不影 响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得 房屋所有权,依照善意取得的规定处理。
转让划拨建设用地上的房屋,
商品房买卖合同违反规划,约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人**,或者约定出卖人利用建筑物共有部分的,属于违反物权法*七十条、七十六条的规定,应当认定该约定无效。
出卖人为套取贷款与他人签订虚房屋买卖合同,应当依照民法总则百四十六条款的规定,认定买卖合同无效。

颁发的《城市房屋拆迁管理条例》*13条规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这为公有房屋的承租人有权与拆迁人、被拆迁人一起就租赁房屋的拆迁补偿安置事宜签订拆迁补偿安置协议提供了法律依据。该条例*27条对租赁房屋的拆迁补偿安置规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实屋产权调换。产权调换的房屋由房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。”可见，该条例已为城市公有房屋拆迁安置方式和安置办法作了原则性规定，根据该条例的规定及各地执行该条例所作的拆迁房屋安置办法，拆迁公有房屋的补偿安置可分别采取下列方式和办法：一是当事人选择以货币方式安置的，按被拆迁的公房是否带有福利性质予以区别对待。若承租人属于享受福利性分房政策分得的承租房，则在该房屋拆迁时，房屋承租人享有拆迁人给付房屋拆迁补偿款的80%，房屋所有权人享有房屋拆迁补偿款的20%；若承租人系福利性分房政策取消后承租的公房，则房屋承租人享有拆迁人给付房屋拆迁补偿款的20%，房屋所有人享有房屋拆迁补偿款的80%。二是当事人选择房屋调换的，拆迁人对被拆迁人实屋产权调换，调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

应当从合同的形式、内容以及实际履行情况来综合认定合资、合作开发房地产合同关系。
裁判要旨：本案中，黄定键、毕爱林、庞益军都不具有房地产开发资质，亦不享有土地使用权，毕爱林以兴沭公司名义进行涉案项目开发，且以兴沭公司名义与怀明中学签订房屋置换土地的协议，取得项目土地使用权。其次，项目开发过程中，2009年8月3日、2012年8月20日毕爱林方与黄定键方签订合作协议，确认了双方的合作关系。2009年8月3日毕爱林与庞益军签订三份合作协议，亦明确双方为合作关系。且黄定键、庞益军对项目进行了实际出资。再次，2012年8月20日毕爱林以兴沭公司名义与黄定键签订的合作协议中有毕爱林、兴沭公司、黄定键、庞益军的签字确认。2014年10月20日毕爱林、黄定键、庞益军等人亦在兴沭房地产金色港湾办公室召开行署房地产金色港湾项目股东会，毕爱林、黄定键、庞益军针对涉案项目的投资情况及账目整顿等问题发表了各自意见。另外，黄定键亦起诉要求确认四方当事人之间是合作开发关系，对庞益军、兴沭公司的合作开发地位予以认可。因此，原审判决根据各方参与涉案房地产项目开发的事实，认定四方当事人是合作开发房地产关系并不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。

为什么要“资金监管”？
因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易，期间往往需要1-3个月的时间，由于买卖双方缺乏足够的信任，对于“先过户”还是“先给钱”的问题一直存在争议，而且对买卖双方都存在着风险。
什么是“资金监管”？
“资金监管”是指，在二手房买卖过程中，购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后，需要将先支付的房款直接打入银行的“资金监管账户”，由银行暂时将该房款冻结，若买卖双方在规定的期限内完成过户手续，购房者拿到新房产证的同时，银行会自动将该“资金监管账户”内的房款划转到卖方的账户下，如果交易失败，则该笔房款会自动退还至购房者账户下，这样做可以较大的保证双方的交易安全。