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商铺租赁合同履行过程的纠纷
商铺租赁过程中，可能存在的就是跟物业管理处的物业管理纠纷、商铺漏水、证照办理、租金拖欠等纠纷。在此需要提及的就是关于买卖不破租赁问题，所谓买卖不破租赁，简单说，就是租赁合同履行期间，出租人出售出租物业的，则物业买受人受制于租赁合同，即买受人全面行使物业的所有权必须等到租赁合同期限届满之后。那么这里需要注意的是，物业出租人出售物业需要履行告知承租人的义务，因为承租人享有**购买权，当然，该**购买权是指同等条件下的**购买权。然而，实际履行过程中，关于承租人的**购买权是很难保证的，虽然法律上规定了承租人的**购买权，但是又限定了同等条件下，何为同等条件，明显的无非是出售的物业价格，有时出租人为了变相逼迫承租人搬离，会故意抬高出售的物业价格，对此，承租人是无可奈何的，甚至，对于出租人是否真的出售物业，无法掌控，而承租人在对商铺投资过大的情况下，往往面临承受亏损撤租的地步，不过这也非，还是得看个案双方的证据对比情况。对于承租人来说，只要是买卖交易在租赁合同签订之后，承租人就有权限制买受人行使所有权，即买受人要受制于物业出卖人与承租人的租赁合同，代替物业出卖人履行租赁合同的义务。反过来，对于承租人来说，必须了解的是承租的物业在签订租赁合同之前，是否存在物业的买卖关系，如果是买卖关系在租赁合同之前，则不发生买卖不破租赁的效果，此时，承租人遭受损失，则只能向物业的出卖人追偿。而依据法律规定，此时双方各有过错的，在各自过错的范围内承担相应的责任，也就是说，承租人的部分损失将不会获得*的支持，对此需要提醒承租人的注意。买卖不破租赁其实是债权**于物权的一个特殊表现，依照法理，物权具有对世性，而债权具有相对性，两者相遇时，物权无疑**于债权的实现，但有几种特殊的情况，就租赁合同来说，除了前者买卖不破租赁外，还有一种就是抵押权设置在租赁合同生效之后，也就是说，抵押权人行使对物业的抵押权，需要受制于租赁合同的条款约定，反之，则不受限。

有关商铺租赁期满的纠纷问题
商铺租赁期满，一般是指合同的正常履行完结，此阶段，*发生纠纷的是关于商铺的添附物（含灯饰、空调、内部加装的装修装饰物等）、办公物品、证照注销以及续约等问题。
首先，关于商铺添附物、办公物品，承租人需要根据自己的情况，约定好租赁期限届满后，是自行拆除添附物并归自己，还是添附物归出租人，如果没有约定的情况下，则*发生纠纷，出租人有时禁止承租人擅自拆除添附物，但是，真无约定的情况下，依照《民法通则》的规定，则承租人有权拆除带离；如果出租人需要保留的，则需要向承租人支付相应的费用；如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的，则出租人可拆除，费用由承租人承担。为此，为避免日后纠纷，尽量约定清楚。
其次，关于证照注销的问题，很多时候租赁商铺的承租人需要办理营业执照，而根据工商登记有关规定，同一个地点仅能注册一个商事主体，因此，如果租赁合同届满后，承租人没有变更或注销以商铺为工商登记的地址，则出租人再行出租商铺将会遇到一定的阻碍，尤其是新的承租人需要以该商铺注册营业执照时。对于该问题，理应在租赁合同中进行明确的约定。
对于租赁期满后的续约问题，依照法律规定，**过六个月的租赁合同，应该签订书面的协议，否则将视为无定期的租赁合同，双方将有权随时解除合同，但是需要通知对方并给对方合理的准备时间。因此，对于承租人来说，一旦租赁合同期满，仍需要继续租赁的，则应该与出租人及时续签合同，而对于出租人来说，租赁合同期满继续收取租金而未签订租赁合同的，其行为依旧受制于原租赁合同的部分约定，包括租金、物业管理费标准等。
商铺租赁属于租赁合同其中一种常见的类型，而涉及的问题，其实很多，本文考虑篇幅仅摘取部分情况进行分析，具体的纠纷发生时，还是需要以商铺租赁合同的约定、双方的主体情况、有关的租金缴纳票据等来综合分析，方有利于维护一方的权益。另外，作为资金投入较大的承租人，可以在签订租赁合同或者选择租赁场所时委托律师陪同，这样可以限度的从双方的约定上降低自身的风险，而陪同的律师由于了解整个交*程及租赁合同的条款设计，将在发生纠纷且前述承租人委托律师时更加清晰如何去处理该纠纷。
依照《*共和国民事诉讼法》*56条：“对当事人双方的诉讼标的，*三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，*三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由*通知他参加诉讼。*判决承担民事责任的*三人，有当事人的诉讼义务”的规定，*三人是指在已经开始的诉讼中，对他人之间的诉讼标的，具有全部的或部分的独立请求权，或者虽然不具有独立请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系的人。*三人是与案件有利害关系的人。这种利害关系主要包括两种情形:一是原告和被告争议的诉讼标的，使该*三人的利益受到侵害;二是*对本诉的处理结果可能会对*三人产生有利或不利的影响。这是*三人与代理人、证人、鉴定人和翻译人员的根本区别。根据《*共和国合同法》*二十八条：“经债权人同意，债务人转移合同义务后，受让人与债权人之间因履行合同发生纠纷诉至*，受让人就债务人对债权人的提出抗辩的，可以将债务人列为*三人”的规定，债权人可以将实际债务人列为*三人进行诉讼。因此，本案中的梁老汉将*三人程先生和某公司列为*三人参加诉讼中来，*也支持了其诉讼请求。
案外人执行异议之诉与《*关于*办理执行异议和复议案件若干问题的规定》*二十八条规定的适用
案外人执行异议之诉虽为实体审理程序，但和执行异议审查程序存在关联性和共通性，所以在审理此类案件时，在关于执行异议之诉的**解释之前，可参照适用《*关于*办理执行异议和复议案件若干问题的规定》*二十八条等相关条款的内容，结合具体案情，判断案外人的可否排除强制执行。

当事人就他人承包的土地主张，*应当受理并作出裁判
未获得土地承包经营权的当事人，不向村民会要求承包土地，而以自己是该村某一土地承包经营户的家庭成员为由，针对他人已经承包经营的土地，主张成为该农户土地承包经营权共有人的，属于平等主体之间的民事权益之争，*应当作为民事案件受理，并依据农村土地承包法*二十六条之规定，对其是否属于该户土地承包经营权的共有人作出裁判。

明确举证责任的含义以及举证责任分配的一般规则
（一）举证责任的含义
《民诉法解释》*九十条基本沿用了《*关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）*二条的内容，但与原条文相比，在本解释*二款中增加了“在作出判决前”的前置条件，这也说明即使在有举证期限要求的情况下，目前的**实践中还是注重实体**保护的——因为，根据此前提，有举证责任而举证不能的当事人被裁判承担不利后果的时间节点是在判决作出前，而不是在举证期限届满前。
当然，也不能据此而认为举证期限的规定毫无意义，因为逾期举证要承担相应的法律后果和风险（后文详述），这一点尤其值得实务工作者注意。
（二）举证责任分配的一般规则
此前无论《*关于适用〈*共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》（以下简称《民诉法意见》）还是《证据规定》，对于举证责任分配的一般规则均不明确，而本解释*九十一条根据以往**实践和理论研究成果对此做出了明确规定。
需要注意的是，举证责任的分配具有法定性，即举证责任是由法律分配而在原则上并不能由法官来分配，因此，法官在举证责任分配问题上是适用法律的过程，是通过对实体法规范的分析发现法律确定的举证责任分配规则的过程，而非创造举证责任分配规则。因此，对举证责任问题有必要充分学习相关的理论知识，并根据具体案件研究举证责任分配是否符合法律规定，以维护己方当事人合法。

刑事案件的被害人经过追缴或者退赔不能弥补损失，向*民事审判庭另行提起民事诉讼的处理问题
应依法**当事人的诉权。刑事案件的被害人经过追缴或者退赔不能弥补损失，向*民事审判庭另行提起民事诉讼的，*应当予以受理。

转租房屋的**购买权行使主体如何确定？
承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有**购买权，次承租人要求行使**购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使**购买权的，均不予支持。
拖欠租金的承租人是否享有**购买权？
承租人对租赁房屋享有**购买权，并不以其依据租赁合同约定支付租金为前提。但承租人欠付租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，承租人不再享有**购买权。
承租人依据租赁合同约定主张**承租权的，如何处理？
**承租权并非法定，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意*三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与*三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与*三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持。