青岛分割房产纠纷 经济适用房

房地产纠纷有哪些解决办法
1、凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向提起民事诉讼。
2、拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向起诉。
3、单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
4、单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。
5因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。
6、因建筑引起的房产纠纷，以及因建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向起诉。
房屋买卖居间合同法律规定
委托人违反居间合同的约定,利用居间人提供的信息直接与他人签订房屋买卖合同或者委托*三人签订房屋买 卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,应予支持。
   居间合同禁止委托人在一定期限内另行委托他人提供居间服务,委托人违反约定通过其他居间人提供的服务签订房屋买卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,应予支持。
   居间合同未禁止委托人另行委托他人提供居间服务,委托人利用其他居间人提供的服务签订房屋买卖合同,居间人请求 委托人承担违约责任的,不予支持。
房屋买卖合同签订后,委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由,拒绝向居间人支付报酬的,不予支持。居间人因此减少服务项目的,应当减少报酬;居间人对 买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的,应当减少报酬,赔偿损失。

对房地产开发企业或其他市场主体的风险提示
因合资、合作开发房地产项目具有投资大、周期长、风险高的特点，相关法律纠纷关系较为复杂。在理清合资、合作开发房地产合同纠纷主要问题后，面对合同的性质和合同效力问题及**裁判观点，开发商在合作前期应树立风险防范意识，事先建立风险防范机制和事后的纠纷解决机制。
房地产开发企业或其他市场主体在合资、合作开发房地产项目中：1、在充分尽调的基础上，慎重选择适格的合作方；2、在法律服务下订立完善、详尽的合同；3、规范后期合同的履行；4、发生法律纠纷时需及时选择律师团队介入。只有建立完善和体系化的风险防范机制和纠纷解决应对策略，才能限度的避免纠纷，维护自身合法权益，保证合资、合作开发房地产项目的顺利实施。

预售房地产广告中的常见法律风险
（一）尚未取得预售许可证
房地产公司为“预热”房地产销售或想尽快回笼资金，往往具有提前发布房地产广告的“冲动”，而预售的房地产，在发布广告时，具有一个法定的限制条件，即必须具备预售许可证，否则不得发布广告。
（二）广告中缺乏法定内容
预售的房地产广告，必须载明以下事项：(一)开发企业名称；(二)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；(三)预售许可号。但是，如果预售房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
（三）广告中涉及装修装饰内容
预售的房地产，不得在广告中涉及装修装饰内容。如若涉及，须即刻更改。具体详见《房地产广告发布暂行规定》*十三条*二款的规定。
（四）以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告
如果尚未取得预售许可证，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告，此为禁止内容，具有前述名目的，须即刻更改。虽然以“内部认购”等做法实践*量发生，但并不意味着正确。

以房抵款法律行为认识
《物权法》*十五条“当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条从立法上确立了合同效力和物权效力区分原则，即物权变动的原因行为和物权变动的区分。区分原则强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则应受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。因此，除双方签订的以房抵款协议中存有《合同法》规定的无效或可变更、可撤销的情形，双方真实意思表达所形成的以房抵款约定应属内容合法、效力确定的约定。
“五证”和“两书”是指?
“五证”是指
《国有土地》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程施工许可证》
《商品房销售(预售)许可证》;
“二书”
《住宅质量保》
《住宅使用说明书》
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