潍坊房屋转让合同纠纷咨询电话

房地产纠纷有哪些解决办法
1、凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向提起民事诉讼。
2、拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向起诉。
3、单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
4、单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。
5因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。
6、因建筑引起的房产纠纷，以及因建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向起诉。
开发商虚假宣传责任
《商品房销售管理办法》规定购房者可以要求将开发商在售楼广告或宣传资料中的承诺写入合同，另外，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”一般而言，包销的广告宣传由包销商负责，如果包销商在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷。从合同的相对性而言，应该由开发商承担责任，但同时包销商也应承担相应的责任。根据民事审判庭的观点，买受人应当将开发商和包销商列为共同被告，包销商因制作虚假广告，应承担直接赔偿责任；开发商因疏于对售楼广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。

包销合同效力认定的问题
包销合同的主体、付款时间以及预售行为都可能影响包销合同的效力。关于包销商主体，仅于发布的《商品房销售管理办法》*25条予以规定：“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。”根据这条规定，包销商须有房地产中介，那么未取得房地产中介的公司或个人包销商品房是否有效？法律和行政法规并无禁止性规定。因此若包销商未取得中介，则有可能影响包销合同的效力。但由于的规定并非法律或行政法规，亦非强制性规定，不完全符合《合同法》*52条的情形，**实践中往往倾向于不因此否定合同效力。

未尽书面通知义务型交房纠纷
书面通知是一种要式行为，是以邮件或数据电文等可以有形地表现所载内容的送达方式。采取书面的送达方式既有利于督促当事人积极履约，也有利于在发生纠纷时有据可查。苏州市《商品房买卖合同》示范文本*8条规定：商品房达到交付使用后条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。书面通知的方式有邮寄送达、传真送达及公告送达等。有效的方式就是用特快专递邮寄的方式向买受人发出《入伙通知书》或《交房通知书》。买受人持上述通知书要求的及其他相关资料，在交房期限内到房地产开发企业的地点办理交房手续。在此，开发商要注意不是邮寄出去就万事大吉了。在**实践中，认定时是以开发商尽到充分通知的义务为标准的，一定要买受人本人收到才可，如果是买受人委托他人代收的，一定要文件。否则，开发商将承担未尽到书面通知义务，逾期交房的责任。因此，在商品房买卖合同条款上一定要约定书面送达的方式，如“采取邮寄送达并由当事人或代理人签收的方式，若上述方式无法送达的，可采取公告送达的方式”。另外，开发商一定要在合同约定的交付期限届满**个月或者其他合理的时间积极充分履行书面通知的义务，以确认对方是否受到，如果没有收到，还有充足的时间去补救。

国有土地使用权受让人与国有土地原使用权人约定交地义务不足以否定国有土地使用权受让人与国土部门随后签订的国有土地使用权出让合同性质
让规则详解：**实践中，有些土地使用权人为了使自身利益化，往往采取先与竞买人签订协议要求竞买人满足其利益要求后，才将土地交由国土部门收回再以招拍挂形式出让土地使用权。这种方式既了现行国有土地使用权出让和转让的相关法律、行政法规的规定，也使得该类合同的合同性质变得难以界定。对此院观点认为，国有土地原使用权人与国有土地使用权受让人对交地事项作出约定，不能必然得出案涉法律关系为国有土地使用权转让性质的结论，更不能以此否定国有土地使用权出让关系的性质。在具体判断国有土地出让还是转让关系时，应结合两者在合同签订主体、标的土地使用权用途及其使用期限等方面的不同特征加以正确的界定。
退房退款协议就违约责任的具体承担方式约定有选择权时，有选择权一方以行为方式作出选择后，不得再直接适用选择性条款主张其他追究违约责任方式
　　规则详解：《商品房买卖合同》被双方当事人协议解除后，双方当事人签订《退房退款协议书》并在协议中约定违约责任选择性条款。双方当事人在协议中就违约责任承担方式约定选择性条款意味着一方违约时，守约方获得了在约定违约责任范围内主张何种违约责任的选择权。除非双方作出特别约定，否则选择性条款只能择一行使，而不能相继行使。守约方一旦作出选择，即意味着违约责任承担的具体方式已固定下来。进而，守约方已不能主张直接适用之前约定的选择性条款，再选择其他违约责任承担方式。
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