青岛民事房产纠纷 二手房纠纷

房地产纠纷有哪些解决办法
1、凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向提起民事诉讼。
2、拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向起诉。
3、单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
4、单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。
5因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。
6、因建筑引起的房产纠纷，以及因建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向起诉。
商品房买卖当中各方当事人
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*22条规定：“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，应当通知包销商参加诉讼；出卖人、包销商和买受人对各自的义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。”在房屋销售纠纷中，开发商为出卖方，包销商为代理人，出卖人、包销商和买受人对各自的义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。开发商作为合同主体的出卖人，根据合同的相对性原则，一般应列为被告，包销商作为具体为民事行为收取房款的人，与案件有直接的利害关系，故应作为共同被告。具体由何方承担责任的主体和内容则需取决于责任原因以及各方的约定内容。

强制执行常见障碍
（一）适用法律难。我国民事诉讼法以及《关于执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）均没有对涉及房地产的执行作出具体的规定，造成实践中各地在查封和处理房地产时做法不一，常常发生相同条件的个案处理结果却相异，损害了法律的严肃性和统一性。
　　（二）要求协助执行难。执地产案件，须由房地产管理部门及时协助，并协调一致地工作。但有的房地产登记管理部门基于种种因素的影响，或拒不履行要求协助执行的通知；或对查封的房地产擅自解封，违规办理过户手续；或在协助执行时向收取名目繁多的费用；或找出种种借口推委拖延，给的执行工作设置了一些障碍。 
　　（三）房地产难。依我国现行特的土地政策，可供交易的土地范围较小，只有通过出让方式取得的国有土地使用权才能进入市场交易，集体所有的土地禁止交易，这就给涉及集体土地的不动产的带来困难。即使在能够上市交易的土地中，行政主管部门出于部利益的驱动，也往往使变价处理房地产难以顺利进行。

房整个交房流程
竣工验收合格——通知——验收——交相关费用、
领取钥匙及两书——接收——委托办理。
开发商在交房时应提供由有的测绘单位出具的《商品
房面积实测技术报告书》、《住宅质量保》和《住宅使用说明书》，应仔细核对其与合同是否有无出入。反之，就不具备接房条件，购房人可拒绝接收房屋，
开发商则承担延期交房责任。

住宅改变为经营性用房如何认定？
　　在审理建筑物区分所有权案件时，即使对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》*七十七条关于改变住宅用途的规定处理。
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的同意。
变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定，并不导致合同无效
　　规则详解：因出让土地性质经法定程序可以变更，因此当事人在合同中约定履行合法审批程序后将工业用地性质变更为居住用地后再行开发房地产并不违反现行法律规定，不能因此认定合同无效；但是如果合同约定在工业用地上直接开发房地产，则违反法律法规效力性强制性规定，应当认定合同无效。具体到本案，本案双方当事人协议变更诉争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。即，土地性质能否变更属于合同履行问题，并不能因此倒推合作开发合同无效。
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