青岛二手房买卖合同纠纷**解释

合同的履行
      1、公司应当按照合同约定全面履行自己的义务，并随时督促对方及时履行其义务。对合同
履行中发生的情况应建立合同履行情况台帐。
     2、有关合同履行中的书面、来往信函、文书、通知等文件应及时整理、妥善保管原件，以备在产生争议时作为证据之用。
     3、向对方单位交付标的物、款项、资料或时，应向对方索取收条。
    4、向对方单位发出通知时，应采取书面形式并由专人送达或快递邮寄，
并由对方在通知（或回执）上盖章或对方授权代表在通知（或回执）上签名，并由本方收回妥为保存。
    5、对合同履行过程中对方的违约情况，本方应及时查明原因，通过*按照合同约定及时、合理、准确地向对方提出违约及要求补救或索赔的报告。
    6、当本方接到对方的违约或索赔报告后应认真研究并及时处理、解释或提出反索赔。公司员工不得擅自在对方出具的违约或索赔报告、对帐单等确认类文书上签字盖章，确须确认的，应视具体内容经部门负责人以上同意。
违约定金条款
1.当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金（即“定金罚则”）。
《合同法》*115条。
2.设置违约定金条款时，应注意：
《关于适用〈*共和国担保法〉若干问题的解释》关于定金部分的解释。
（1）合同约定交付留置金、担保金、保证金、订约金、或者订金等，但没有约定定金性质的，不适用定金罚则；
（2）定金合同从实际交付定金之日起生效；
（3）定金的数额，不得**过主合同标的额的20%，**过部分不具有定金效力；
（4）因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则；
（5）当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例适用定金罚则。
3.应注意区分违约金与违约定金法律后果的不同，根据合同交易事项的特点选择使用。
4.应注意区分违约定金与履约保证金的区别：
（1）招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件的要求提交。履约保证金不得**过中标合同金额的10%。
《招标投标法实施条例》*58条。
（2）中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失**过履约保证金数额的，还应当对**过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。
《招标投标法》*60条。

价款条款
合同的价款一般是指标的物本身的价款，但标的物的交易涉及到税金、运输、保管等，特别是大宗货物在异地交付时，会产生运费、保险费、装卸费、保管费等一些额外的相关费用。对于这些税费的负担，应当在合同中加以明确，比如税金由哪方负担、税金是否包含在价款总额中等。
价款条款一般应当包括如下内容：
1、单价或总金额。
金额的大小写应当一致且不能发生涂改，以避免产生歧义；金额中涉及税金的，应税金的承担方式或者税金是否包含在价款总额中；运输等费用由哪一方承担等。
2、支付期限。
如果是在特定日期付款的，应当以自然年（即公历年）为准，如“2013年12月1日付款”；如果是在特定期限内付款的，特定期限的起算点应当是特定的事实或行为开始或完结之日，如“一方提交文件之日起10日内”、“甲方向乙方交货完毕之日起30日内”等。总之，要明确约定付款的时间，模棱两可的约定会给合作方找到拖延付款的理由。以下付款时间的表述就有不足之处：（1）甲方收到货物后一次性付清货款（应更正为“甲方收到货物后×日内一次性付清货款”）；（2）检验合格后一次性付清货款（应更正为“检验合格后×日内一次性付清货款”）；（3）出售货物的合同应当避免约定“货到付款”，防止带来钱货两失的风险。
作为支付方，从风险预防的角度出发，可以约定分批多次支付价款，比如可以分三个支付阶段：一是订立合同时支付30%；二是货物验收合格后支付60%；三是预留10%作为货物的质量保证金，在质量保证期满后，向卖方全额退还。这样一来，对于支付方来说，既可以限度地避免因对方违约而造成经济损失，也可以促进双方更加具有诚实信用。
3、支付方式。
除非小额交易，一般应当采用转账付款方式。作为接受合同款项的一方，在拟定合同时可以对合同款项的支付进行预先约定，设定严格的支付手续和方式（比如固定银行账号和银行名称，约定支付方采用支票转账的方式等），促使客户按照双方的约定付款。
转账方式，有以下三类常见问题需要引起注意：
（1）银行划账：对于收款人而言，这是安全的支付方式，由付款人自行通知自己的银行将款项划到收款人的账号，收款人的配合仅为提供银行账号。
（2）开具支票：这种形式较为常见，具体操作步骤是：支付人开出抬头为收款人的支票——支付人将支票交给收款人——收款人在支票背后盖上本公司的（俗称“背书”）——收款人将支票递交给自己的银行兑现。由于从收到支票到兑现支票需要一定的时间，有些不法分子就利用“空头支票”货物，所以这类方式的风险。
（3）开具汇票：汇票分为银行汇票和商业汇票两种，银行汇票是指支付人先将钱交给银行，银行根据收款金额再开出承兑人为银行的银行汇票，这种汇票依赖的是银行信用，因而有确切的付款**；商业汇票是指支付人*把钱交给银行，而是自行开出承兑人为支付人自己的汇票，这种汇票依赖的是企业信用，在目前信用环境下要审慎使用。
4、支付对象。
企业的业务经办人以企业的名义私自收取客户的款项，而客户基于合理信赖或者由于其他合理的客观原因而将合同款项支付给他，而业务经办人在款项收讫后立刻就玩人间蒸发。在这个时候，作为所属企业将很难再向客户讨要该笔款项，即使后能够讨要成功，也将付出大量的人力、物力和财力，甚至同客户撕破脸皮、断绝关系。因此，在合同中要明确界定款项的支付对象，一般可以这样约定：合同款项的结算应凭盖有收款方的收据以及收款方委派专人收款的介绍信方能支付，若因付款方将合同款项直接付给非收款方介绍信的收款人员而造成损失的，责任由付款方自负。

合同诉讼中的风险防范
有过诉讼经验的人会知道，有时判决书中认定的事实与真实情况基本上是两回事。我们所说的案件事实通常可以分为三种情况：一是客观事实，也就是当初实实在在发生的事实；二是当事人陈述的事实，诉讼中纠纷双方陈述的事实鲜有完全一致的情况；三是证据能够的事实。法官判案依据的事实是*三种事实，这种事实不是客观真实的事实，而是概念上的事实，是在客观事实碎片的基础上建立起来的事实模型，是将双方当事人输入的证据原料经过一定规则的取舍加工后形成的法律产品。对应于客观事实，有的学者称之为法律事实。法律事实就是证据能够的事实，它是法官裁判的根据。所以说，证据对于当事人而言无比关键。“打官司就是打证据”。所谓“以事实为根据”，其实终只能落实为“以证据为根据”。
证据和法律是法官判案的两把尺子。当事人在法律上基本没什么主观能动性可以发挥，所以只有在证据上下工夫。证据是在事实发生过程中形成的。诉讼提起后，当事人能做的，只是尽可能没有遗漏地收集、保存证据，以再现事实。从这个意义上讲，诉讼提起时，胜败已判，可以大做文章的地方，是在诉讼前，不是在法庭上。要把证据意识贯彻到诉讼前的各个环节中。
收集、保存证据的目的在于使对自已有利的事实处于可以的状态，不致于事实是有利于己的但是却无法，造成吃哑巴亏的实际后果。以下简要介绍有关合同纠纷的一些主要证据：
一、当事人诉讼主体的证据
1、当事人为自然人的，应提交明资料，如、簿、暂住证等；
2、当事人为法人或其他经济组织的，应提供主体登记资料，如工商营业执照副本、工商登记机构出具的工商注册资料、社团法人登记证等；
3、当事人在诉争的法律事实发生后曾**称变更或分立、合并的，应提交变更登记资料。

合同生效条件条款
1.当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。
《合同法》*45条*1款。对所附生效条件，法律少有限制。合同约定的生效条件成就之前，此类尚未生效的合同的效力状态及违反该合同的相应责任，法律及**解释尚无明文规定。
2.鉴于上述法律规定尚不明确，在实务中应注意“合同效力附生效条件”与“附条件的履行义务”在法律后果及实务应用中的异同：
（1）如仅为表明特定条件成就之**方当事人无义务履行特定义务，或仅为表明某一方履行特定义务之前相对方无义务履行，上述两种方式均可。但是，以“附条件的履行义务”的方式进行约定，则合同的效力状态、违约责任将更为确定。
参考（2010）民提字*153号民事判决，该判决认为：商事合同中双方常常对合同义务附加前提条件，在条件未成就时合同义务实际上并不存在，故也谈不上履行问题。
（2）如条件之成就与否直接影响合同交易的合法性，则应以合同生效条件的方式约定为宜。
3.当事人未按照合同约定的生效条件办理，并已开始实际履行合同主要义务的，可视为放弃该生效条件。
合同审查确保合同合法有效
    合同是否成立取决于当事人是否就合同的必要条款达成合意，而其是否生效取决于是否符合法律规定的有效条件。律师在审查合同时，应当特别注意《合同法》*三章关于合同效力的规定以及一些特别法的相应规定。合同有效性问题，事实上包括三个方面的内容：一是合同主体是否适格，二是合同目的是否正当，三是合同内容、合同形式及程序是否合法。关于主体与目的，在要点一、要点二中均有详细论述，此处不再赘述。律师在审查合同内容是否合法时，应当重点审查合同内容是否损害国家、集体或*三人的利益；是否有以合法形式掩盖非法目的的情形；是否损害社会公共利益；是否违反法律、行政法规的强制性规定。
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