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律师回法律咨询遵循步骤
1、登记询问人基本情况
对某些重大问题或案件的咨询，如询问人拒绝公开身份不同意登记的，律师可以不予解。
2、听取询问人陈述
2.1注意耐心弄清问题来龙去脉；
2.2关键情节和细节要作必要记录；
2.3听准问题的焦点、关键和实质。
3、注意观察询问人精神状态
对感情过激者要善于稳定其情绪，弄清其真实意图，找出问题症结所在。
4、审阅相关材料
注意询问人叙述有无有无依据，与其提供的相关材料有无关联。
5、针对性地提出问题
有效的提问可以使叙述者省去不必要和重复的叙述，并叙述清楚问题的焦点所在。
6、综合分析
对了解到的上述情况综合分析，判断出具体问题实质，确定相关法律依据。
7、解
7.1要有针对性；
7.2要以法律为依据；
7.3用语要考虑到询问人接受水平；
7.4对案情清楚的解要内容具体可行；
7.5对不合理的要求要作劝说工作，不可激化矛盾。
房地产部门实际上否认抵押权对抵押物有处分权
《房屋登记办法》*三十四规定：抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法*三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项。
抵押人在抵押期间并未丧失对抵押权的所有权，而作为所有权来讲处分权又是其核心。《房屋登记办法》认为抵押人在抵押期间处分抵押物必须取得书面同意，是对法律的误解。
依法抵押权具有追及效力，抵押人虽然可以自由转让抵押物且买受人可以获得对抵押物的所有权，但标的物上的抵押权并不因标的物的转让而消灭，在债权人的债权未获清偿时，债权人即可追及至标的物之所在行使抵押权而就抵押物**受偿，而因此受有损失的买受人则只能向抵押人主张违约责任或者瑕疵担保责任。

支付令的债务人异议及审查
1.《民事诉讼法》*二百一十七条：收到债务人提出的书面异议后，经审查，异议成立的，应当裁定终结督促程序，支付令自行失效。支付令失效的，转入诉讼程序，但申请支付令的一方当事人不同意提起诉讼的除外。
2.《关于适用〈*共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）*四百三十八条：债务人对债务本身没有异议，只是提出缺乏清偿能力、延缓债务清偿期限、变更债务清偿方式等异议的，不影响支付令的效力。经审查认为异议不成立的，裁定驳回。债务人的口头异议无效。
3.《关于适用督促程序若干问题的规定》（法释〔2001〕2号）*七条：债务人对债权债务关系没有异议，但对清偿能力、清偿期限、清偿方式等提出不同意见的，不影响支付令的效力。
支付令的送达
《关于适用〈*共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）*四百三十一条：向债务人本人送达支付令，债务人拒绝接收的，可以留置送达。

不动产物权变动的原因与结果相区分原理的在未经抵押权人同意的抵押物转让合同上的运用
根据《*共和国物权法》*十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。
当事人在《联合开发协议》中约定由索特公司在不影响开发进度的前提下办理解除抵押的相关手续，即以约定的方式将**解除本案所涉土地上的抵押权负担的义务赋予了索特公司；该约定既**了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让土地的*三人的利益，与《担保法》、《物权法》以及《担保法**解释》**各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律规定。从合同法的角度看，转让方对转让标的负有瑕疵担保责任，其主动告知转让土地上的负担，并承诺由其在不影响开发进度的前提下**解除抵押，该承诺构成合同中的负担行为，即承担义务的行为，符合意思自治和合同自由原则，且确保了抵押权人的利益不受侵害，与《担保法》、《物权法》和《担保法**解释》的立法本意和制度设计不相抵触。因此，应当确认该《联合开发协议》及《补充协议》有效，双方应按照合同诚信履行，索特公司有义务根据双方商定的开发进度清偿银行债务，从而解除该转让土地上的抵押权负担。

房屋不得出租
1、未依法取得房屋所有权证的；2、**和行政依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、权属有争议的；5、属于违法建筑的；6、不符合安全标准的；7、已抵押，未经抵押权人同意的；8、不符合、环保、卫生等主管部门有关规定的；9有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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