房地产经纪纠纷调解中心

买房前房产纠纷
一、广告欺
现在楼盘广告可谓是铺天盖地，而多数人也相信广告效应，房子毕竟不可能像买车一样，可以先体验。首先，要注意在买房子的时候要选择正规房屋销售地点，有固定地点，齐全的房地产企业，不要选择路边野广告的消息。有些人会利用内部价等诱饵取消费者的金钱，所以在选择时要慎重，不要轻信小广告之类的。在选房子的时候，除了要实地看房以外，还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保》、《住宅使用说明书》，另外，交房时开发商是否提供一表两书，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保》和《房屋移交书》。缺少任何一项都有可能给接下来的购房或者交房带来麻烦。
二、定金纠纷
在所有问题都了解清楚并打算购买时，消费者就要开始支付一定的金额了。在此，需要提醒购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。定金,简单的说就是预先给付开发商的金额，需要注意的是如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。
而订金是在房产交*程中预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。
不过，要提醒大家的是，购买者在支付金额签约合同时，一定要认真阅读，合同上一般会这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。
三、霸王合同
在房屋买卖中，虽然房屋买卖合同有统一范本，但依然有房产开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的条款。虽然购房者有话语权，但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同，这也就是我们所说的霸王条款，对于这些条款消费者似乎很难反抗。
值得提醒的是，一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的，购房者一定要对合同中的任一细节都多加留心，特别是附在后文的补充协议，这往往会成为不少纠纷的导火线。
四、房屋质量
商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节，如果经济条件允许，可以选择的验房公司验房。如果是自己验房的话，在收房之前就先去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。
房屋买卖合同接触的法律问题
买受人请求办理房屋所有权转移登记的案件,可以告知其申请对房屋采取保全措施。
有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对 方履行的,视为放弃合同解除权。
合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后,对方当事人经催告仍然不履行合同,守约方主张依照合同约定或 者法律规定解除合同的,应予支持。
房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后, 买受人应当将房屋返还给出卖人,并支付房屋占有使用的费用, 费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将 收取的价款返还给买受人,并支付。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产,经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的,应当向被告释明反诉请求返还财产,避免判决单 方返还财产造成当事人利益失衡。
合同无效或者被撤销的,一方因房产波动受到的损失, 由当事人按照各自的过错承担。合同解除的,守约方因房产价 值波动受到的损失,由违约方赔偿。

一房数卖如何处理
(一)**办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的,应予支持;
(二)均未办理房屋所有权转移登记,**办理房屋所有 权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的,应予支持;
(三)均无上述履行行为,**接受商品房交付的买受人 请求继续履行合同的,应予支持;
(四)均无上述履行行为,登记已经受理其房屋所有 权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的,应予支持;
(五)均无上述履行行为,**办理网上签约或者商品房 预售合同备案的买受人请求继续履行合同的,应予支持;
(六)均无上述履行行为,**依约支付价款的买受人请 求继续履行合同的,应予支持;
(七)均无上述履行行为,成立在先合同的买受人请求继 续履行合同的,应予支持。

认购协议的法律性质
认购协议也是协议，只不过它是一种的协议，在法律上它叫做“预约”。“预约”是相对于“本约”而存在的，即当事者双方签订一个协议，约定在未来的某个时间协商签订另一个协议，在未来将要协商签订的另一个协议就是“本约”，为了签订“本约”而签订的**个协议则叫做“预约”。
在商品房认购过程中，认购协议就是“预约”，而未来将要签订的商品房买卖合同则是“本约”。
认购协议通常具有如下内容：
1、由购房人认购具体的房号，即由开发商开发的﹡﹡小区﹡﹡幢﹡﹡单元﹡﹡号房屋，并约定该房屋的具体面积、单价、总价，并约定签订商品房买卖合同的时间；
2、定金条款：由购房人向开发商支付一定数额的定金；
3、购房人在约定期限内未与开发商协商签订商品房买卖合同的违约责任；
4、开发商在约定期限内将房屋另行出售应承担的违约责任。

依法收回土地使用权后对原土地使用权人的补偿不是土地使用权本身的对价，不包括对土地使用权增值部分的补偿
规则详解：土地使用权人从国家手中取得土地使用权时，是未支付土地使用权出让金的，因为其用途是特定的，即用于公益性用途，故就不能利用该土地使用权进行营利性活动，也就无所谓投资获利。因此国家收回土地时，是无偿收回，只是对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿，而非足额补偿或**额补偿。事实上，土地使用权收回后，给原土地使用权人的补偿费的数额大小，也是综合个案相关主客观因素，自由裁量的结果。