青岛析产房产纠纷律师

为什么要“资金监管”？
因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易，期间往往需要1-3个月的时间，由于买卖双方缺乏足够的信任，对于“先过户”还是“先给钱”的问题一直存在争议，而且对买卖双方都存在着风险。
什么是“资金监管”？
“资金监管”是指，在二手房买卖过程中，购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后，需要将先支付的房款直接打入银行的“资金监管账户”，由银行暂时将该房款冻结，若买卖双方在规定的期限内完成过户手续，购房者拿到新房产证的同时，银行会自动将该“资金监管账户”内的房款划转到卖方的账户下，如果交易失败，则该笔房款会自动退还至购房者账户下，这样做可以较大的保证双方的交易安全。

房地产广告中不得虚假陈述的常见法定内容
1、须如实表述房地产的项目位置。对于房地产来说，的特点是区位，*二是区位，*三还是区位。因此，房地产的卖点之一，就是距离某些标志性位置的描述，就成为重中之重，也成为法律、法规约束的重中之重。因此，《*共和国广告法》*二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：……；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；……。”同时，《房地产广告发布暂行规定》*十条也明确规定：“房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。”
2、须如实表述房地产的价格。对于房地产的价格，房地产公司之间竞争白热化，如果在房地产广告中，对房地产价格的描述不当，将对房地产公司造成巨大的法律风险。
　　一般的房地产公司在发布带有价格的房地产广告时，均会在价格的后面用或大或小的字体表明“起”字，表明该房地产广告中的价格为价，但是按照《*关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）*三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”房地产广告价格确定，可以被视为要约，而按照《*共和国合同法》的规定，房地产公司的此等要约，购房人一旦做出承诺，房地产公司就将受自己发布的要约的法律约束。

当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方 以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。
认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同 主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。
就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。
当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买 卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。

不得发布房地产广告的常见法定情形
（一）不得设置户外广告和播出广播电视广告的法定情形
1、不得设置户外广告的法定情形。房地产公司的广告，经常出现在户外，而对于设置户外广告，有一系列的禁止性规定，如：有下列情形之一的，不得设置户外广告：（一）利用交通安全设施、交通标志的；（二）影响**公共设施、交通安全设施、交通标志使用的；（三）妨碍生产或者生活，损害市容市貌的；（四）国家机关、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带；（五）当地县级以上地方**禁止设置户外广告的区域。对于这些情形，房地产公司应慎重。
2、不得播出广播电视广告的法定情形。主要规定在自2010年1月1日起施行的原国家广播电影电视总局下发的《广播电视广告播出管理办法》（广电总局*61号令）*九条中的规定：“禁止播出下列广播电视广告：（一）以新闻报道形式发布的广告；……（七）法律、行政法规和国家有关规定禁止播出的其他广告。”因此，在广播电视的房地产广告中，是禁止发布新闻报道形式的“软文”广告的。
（二）其他不得发布房地产广告的法定情形
其他不得发布房地产广告的法定情形，主要规定在如下两个法规政策中。
1、《房地产广告发布暂行规定》*四条规定：“凡下列情况的房地产，不得发布广告：(一)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；(二)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；(三)**机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产的；(四)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；(五)权属有争议的；(六)违反国家有关规定建设的；(七)不符合工程质量标准，经验收不合格的；(八)法律、行政法规规定禁止的其他情形。”
2、《关于进一步加强房地产广告管理的通知》规定：“尚不具备销售条件发布的房地产广告。主要包括：未按法定程序办理国有土地使用权出让、转让手续，擅自开发建设的房地产项目，进行广告宣传的；未按法定程序办理房地产项目建设有关手续，或手续不全，进行广告宣传的；工程质量验收不合格，权属有争议以及**限制销售等不具备销售条件，进行广告宣传的；未按法定程序取得商品房预售许可证而进行广告宣传的”。