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采取合理担保制度
如前所述，转让方可能存在着受让方无法了解的债务，受让方因此面临承担无法预见的债务风险。同时，由于设定的付款方式一般是随着项目转让手续的办理进度分期支付，作为转让方同样会对受让方的付款能力存有担心。因此，设定必要的担保条款对双方而言，其重要性是不言而喻的。实务中采用的担保方式主要有保证金制度和除保证金以外的其他担保。
保证金担保，指在房地产项目转让合同中，采取分期付款方式，留下一部分尾款作为项目转让潜在风险和潜在债务的保证金。如果在协议签订后一定时期内，因转让方或项目公司的原因，致使受让方承担了额外的债务和损失，受让方有权直接使用该笔保证金予以支付。如果在该期限届满后，没有额外的债务和风险出现，该款项将支付给转让方。具体操作可以分为以下两种方式：
一是直接以尾款的形式规定在合同中，约定尾款的支付条件。
二是将尾款直接列为保证金，由公证机关提存。如果发生协议之外或通过协议无法预见的额外债务和损失，该款将由公证处直接支付给债权人，转让方将无权再要求获得该笔款项。如果期限届满，没有发生额外的债务和损失，提存机关将直接把该笔保证金划至转让方账下。保证金以外的其它担保方式主要有公司担保制度或银行信用的引入等。各种担保方式，通常应综合应用，才能更好地降低项目转让中的风险。

夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,*应当依照《人 民*关于适用<*共和国民事诉讼法>的解释》*七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也 以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。
买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,*可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。
但有以下情形之一的,可 以判决合同继续履行:
(一)夫妻另一方追认买卖合同的;
(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;
(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;
(四)有其他情形,可以认定买受人属于《*关于适用<*共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》*十 七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。
夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得 的规定审查。
合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人 民*可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。
房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,*可以向其释明变更诉讼请求为 解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法*二百二十五条、*二百二十七条的规定主张。
出卖人无处分权不影响房屋买卖合同的效力,但买卖合同属于合同法百一十条项规定的法律上不能履 行的情形,买受人请求出卖人继续履行合同的,*可以 向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。

质量问题型交房纠纷。商品房质量问题是指开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。《*关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”*十三条款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”*二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修房责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修房。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”可见只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人才可以据此拒绝收房。但是，在实践中，买受人往往存在认识上的误区，只要房屋有渗漏、墙面剥落、空鼓、门窗材质低劣等质量方面的问题，开发商应该先整改完毕，然后在收房，只要没有维修好，买受人就有权拒绝收房，并且要求开发商承担逾期交房的责任。其实开发商只要在交房时取得了法定和约定的交房条件，就不会承担逾期交房的责任。但是买受人拒绝收房，毕竟延长了开发商的房屋风险和贷款担保风险。因此，要想或者化解此类纠纷，关键还在于工程施工质量监管的加强。并且对施工方的质量要求以及相关配套的质量保证条款予以明确及细化。否则，在发生质量问题时，难以向施工方进行有效追索。另外还需要在商品房买卖合同的相关条款予以优化设计，明确购房者可拒绝收房的情形范围，以防此类纠纷的发生。如果此类纠纷已经发生，而合同条款无法补救的情况下，开发商应当积极履行维修义务，并在整改完毕后及时向买受人发出维修好并限期收房的书面通知。以缩短承担风险的时间。另外，在签收房屋签收单一定要注明类似“房屋验收合格，无任何质量问题”的异议，不再主张其他违约责任”的文字，避免日后再发生质量方面的纠纷。