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以公司股权重组方法转让房地产的操作性
房地产开发实践中，由投资人包括以土地投资或以资金投资的投资者，按《公**》的有关规定成立项目公司进行运作，在各地都已十分普遍。作为有限责任公司形态的房地产开发的项目公司，在资产重组或股权转让方式来实现项目转让时，首先必须明确并解决其操作性。只有有了可供选择的操作方法，才谈得上其中的利弊得失，按业界比较一致的认识，公司股权重组主要有两种操作方法：收购和兼并，即股权的并购，而房地产项目公司的并购，则是具有特别风险的并购，研究其操作性更显重要。
1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。
一个或多个公司的全部资产和义务全部转移给另一个公司，即为公司兼并。从操作层面上看，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但*经过清算程序。此种股权重组方法，对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。
2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。
一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司*消失仍可以自己名义运作，即为公司收购，这种操作方式比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。
比较这两种方法，虽然都是以公司股权的变动和产权流通来实现房地产项目公司的重新组合都可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作，但公司股权的兼并和收购仍然存在较大的区别：
，兼并是受让公司吸收转让公司并以自己名义重新开发，受让公司本身必须有房地产开发相应资质；而收购则仍以转让的已具备相应资质的项目公司名义经营，收购公司本身可具有房地产开发资质。
*二，兼并是项目公司全部股权被转让，其所有的债务包括潜在的债务以及由此产生的风险，依法均由兼并公司承担，也即兼并公司对被兼并公司的债务或风险要承担项目公司的全部责任；而收购则是项目公司内部的股东和股权比例发生变动，其对外的债务仍由项目公司承担，股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担，也即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。
*三，兼并后原项目公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行，因此，房地产项目公司的兼并，除兼并被兼并双方协议一致外，必须办理项目变更手续并通知债务人；而股权收购只发生在项目公司内部，只需公司新旧股东协议一致，不需要办理项目主体变更手续，也*通知债务人。
房地产开发由于土地取得方式、使用期限的复杂性以及地产、房产的复杂关系，又由于在操作中房地产开发项目公司股权组成的表现形态的不规范以及股权关系的不清晰，在以公司股权重组方式实现房地产项目转让的操作实践中，更产生了一系列不同于一般公司并购的特殊情况，更多的是属于房地产领域中的具体专业问题与公司股权重组的有关法律问题的交叉和重叠，这在公司股权重组过程中应当寄予更大的关注。

颁发的《城市房屋拆迁管理条例》*13条规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这为公有房屋的承租人有权与拆迁人、被拆迁人一起就租赁房屋的拆迁补偿安置事宜签订拆迁补偿安置协议提供了法律依据。该条例*27条对租赁房屋的拆迁补偿安置规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实屋产权调换。产权调换的房屋由房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。”可见，该条例已为城市公有房屋拆迁安置方式和安置办法作了原则性规定，根据该条例的规定及各地执行该条例所作的拆迁房屋安置办法，拆迁公有房屋的补偿安置可分别采取下列方式和办法：一是当事人选择以货币方式安置的，按被拆迁的公房是否带有福利性质予以区别对待。若承租人属于享受福利性分房政策分得的承租房，则在该房屋拆迁时，房屋承租人享有拆迁人给付房屋拆迁补偿款的80%，房屋所有权人享有房屋拆迁补偿款的20%；若承租人系福利性分房政策取消后承租的公房，则房屋承租人享有拆迁人给付房屋拆迁补偿款的20%，房屋所有人享有房屋拆迁补偿款的80%。二是当事人选择房屋调换的，拆迁人对被拆迁人实屋产权调换，调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

《商品房定购书》作为预约合同的表现形式之一，从其订立目的、约定内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式《商品房买卖合同》达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务。预约合同的表现形式多为认购书、订购书、意向书、允诺书、备忘录等，若不具备商品房买卖的实质性要件，不得因此认定本约已正式订立。《商品房买卖合同》补充协议是对主合同内容的变更，在形式上该补充协议仍需特定的合同双方在协商一致的基础上才能签订，在不符合格式条款特征的前提下双方可以继续对内容进行磋商。对《商品房买卖合同》补充协议不能协商达成一致性意见，若出现不可归责于买卖双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人；若因买卖双方任意一方违约导致未能订立商品房买卖合同的，应当根据预约合同的约定承担违约责任或者赔偿损失。

2、不符合交付条件型交房纠纷。这类纠纷大都是因为所开发的房产不符合交付条件，而开发商为避免承担逾期交房的违约责任而致。交付条件有两种类型，即法定条件和约定条件两种。法定条件是法律法规的强制性规定，如《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件（竣工验收备案表、配套设施和配套工程符合交付使用条件的证明文件、前期物业管理协议及其他文件）和《苏州市商品房交付使用通知书》，是住宅的还要同时取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这几个条件是同时具备，而不是只具备其一即可。在办理交房手续时，如果开发商不出示《商品房买卖合同》示范文本*8条规定的符合房屋交付条件的证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝办理交接手续。约定条件是双方当事人除法定交房条件外另外约定的其他交房条件。如约定办理好产权证为房屋交付条件等。在这里，开发商要注意，只能约定**法定标准，不能约定低于法定的标准，否则，直接导致该约定条款无效。如因种种原因导致项目不能在双方约定的交房期限内达到法定条件或约定条件的，对此，开发商应根据尚未具备的交房条件评估逾期违约风险大小，积极制定合理的责任承担方式，并尽可能以协商态度争取买受人的谅解和支持，给予适当的经济补偿，根据实际情况另行签订一个延期交房或者放弃进一步追索的等类似的补充协议，切忌为推卸责任而强行交房。另外，在一些大的项目中，为了避免不同区域间的工期或手续的相互拖累，在项目立项时就应当分区报件、分区施工直至分区验收，以此分散项目内各建筑物达到法定及约定条件的时间，同时控制缩小违约情形的可能发生的范围。

夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,*应当依照《人 民*关于适用<*共和国民事诉讼法>的解释》*七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也 以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。
买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,*可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。
但有以下情形之一的,可 以判决合同继续履行:
(一)夫妻另一方追认买卖合同的;
(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;
(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;
(四)有其他情形,可以认定买受人属于《*关于适用<*共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》*十 七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。
夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得 的规定审查。
合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人 民*可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。
房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,*可以向其释明变更诉讼请求为 解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法*二百二十五条、*二百二十七条的规定主张。
出卖人无处分权不影响房屋买卖合同的效力,但买卖合同属于合同法百一十条项规定的法律上不能履 行的情形,买受人请求出卖人继续履行合同的,*可以 向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。