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发包人擅自使用未经竣工验收的工程并不排除承包人对该工程的保修责任
本案要旨：发包人擅自使用未经竣工验收的工程，则占有使用之时视为工程已竣工验收，发包人提前承担工程经验收之后的法律后果，承包人可请求发包人支付工程款，发包人不得以尚未竣工验收为由进行抗辩。承包人仍应在工程合理使用的寿命内对工程地基基础、主体结构承担责任。对于该工程的其他部分的质量问题，自发包方提前使用之日起未**过法定或约定的保修期限，承包人应承担保修责任。

建设工程价款**受偿权行使期间的起算点为应当支付工程款时
本案要旨：建设工程**受偿的对象是工程折价或者**价款，而工程需折价或者**的前提是发包人逾期不支付工程价款。当发包人支付工程价款已届履行期时，承包人要求支付工程款才可能得到支持，并相应主张**受偿权才有意义，故建设工程**受偿权宜从发包人应付工程款期间届满之日起算。
房地产开发全流程
（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点
1是否准确地反映了市场的需要
2认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步
1**是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
2目前，在我国忽视可行性研究
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的步
1实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式
2开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目 手 册》。
（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步
1开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书
2房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。
3方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。
4确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。
5审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
6以上步骤都由 城市规划行政管理部门 办理。
（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的步
1在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。
2开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。
（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后重要的工作
1取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽
2开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。
（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法
1 通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不**过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。
2在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。
（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步
1国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。
2在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。
3项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。
（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步
1符合**主管部门的预售条件,开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。
2房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。
（十）物业管理是房地产开发的后一步，是房地产开发的售后服务。

审查合同招投标要求
1、对于使用国有资金投资或者国家融资的项目、使用国际组织或者外国**贷款及援助资金的项目、大型基础设施或公用事业等关系社会公共利益及公众安全的项目，必须通过招投标（具体参阅令*16号）。
2、审查有无建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的，以免造成合同无效。

审查工程期限的约定
1、工程期限包括计划开工日、实际开工日、计划完工日、实际完工日、计划竣工日和实际竣工日等的确认程序和时间限制是否明确。
2、工程有无阶段工期的要求；是否有工期顺延的情况，如何提出、确认；工期延误、延期竣工造成的责任承担。
3、施工合同的履行期限，分期形象进度和总履行期限都要写清楚，这涉及到工程形象进度款支付及工程款终结算时间，从而影响到支付工程款的时间价值(利息)及工期索赔，终影响到工程造价。
4、有无各种合同工期的定义、确认程序和时限，包括工程完工工期、总承包工程开工至整体竣工验收的工期、计划开工日、实际开工日、计划完工日、实际完工日、计划竣工日和实际竣工日。


依据解释*20条规定的内容，如果当事人仅仅约定了竣工结算的期限，而没有约定承包商提交决算报告后，发包人"在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件"的，如何处理？另：“不予答复”如何理解？
答：《**解释》*20条的立法用意是有效制约逾期不结算工程价款，鼓励双方对结算期限的法律后果作明确约定，以体现“过期视为认可”这样一种原则,这对制约某些发包人以拖延决算为手段达到拖延支付工程款的目的是有重要意义的。但如果合同仅仅约定了期限而没有约定逾期后的法律后果——过期视作认可，实际上等于没有充分利用“**解释”这一精神，自然视为没有约定。关于"不予答复" 的理解，认为是发包人对承包人申报的结算价款的同意与否是否作了答复。而且，如果发包人不同意结算，要注意其限制条件是“没有正当理由”。如果发包人有正当的理由没有同意承包人的结算，则不能当然视为“不予答复”。