青岛全过程房地产开发全法律风险防范法律顾问

(一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

1是否准确地反映了市场的需要

2认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

(二)可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

1**是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。

2目前，在我国忽视可行性研究

(三)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

1实际上，从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式

2开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目 手 册》。

(四)项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

1开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书

2房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。

3方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。

4确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。

5审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

6以上步骤都由 城市规划行政管理部门 办理。

(五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步

1在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。

2开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。

(六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后较重要的工作

1取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽

2开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。

(七)建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法

1 通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不**过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。

2在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

(八)施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步

1国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。

2在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制较后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。

3项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

(九)市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步

1符合**主管部门的预售条件,开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。

2房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。

(十)物业管理是房地产开发的较后一步，是房地产开发的售后服务。